s tersebut. 15.9.1 Kinerja Indeks Real Estat Gambar 15.8 menunjukkan evolusi dari Moody's RCA CPPI, NPI, NCREIF TBI, dan NAREIT antara tahun 2000 dan 2014. NAREIT Equity, yang akan dianalisis lebih detail di bagian selanjutnya, memberikan pengembalian tertinggi, meskipun juga lebih volatil dibandingkan dengan Moody's RCA CPPI dan NPI. Ini tidak mengejutkan, karena dua indeks terakhir berbasis penilaian dan mengalami pemrosesan data yang menghaluskan, seperti yang dibahas sebelumnya dalam bab ini. Penting juga untuk diperhatikan volatilitas yang lebih tinggi yang ditunjukkan oleh NCREIF TBI (indeks berbasis transaksi) dibandingkan dengan NPI (indeks berbasis penilaian). Juga dapat diamati bahwa menjelang akhir tahun 2008, di bulan… Indeks Properti, NPI yaitu Indeks Properti NCREIF (AS), NCREIF TBI yaitu Indeks Berbasis Transaksi (AS), dan NAREIT yaitu Indeks Total Return Semua (AS) REIT.
394 BAGIAN 3: ASET REA
PERAGAAN 15.9 Ringkasan Statistik Kembali
Indeks Dunia Hipotek Global AS REITs Ekuitas Obligasi Hasil Komoditas
Rata-rata aritmetika tahunan yang terannualisasi 11,1% ∗∗ 4,4% ∗∗ 5,7% ∗∗ 7,7% ∗∗ 3,8% ∗∗
Deviasi standar tahunan yang terannualisasi 20,4% 15,8% 5,9% 10,0% 23,3%
Semivarian tahunan yang terannualisasi 2,3 1,4 0,2 0,5 3,0
Skewness −1,3 ∗∗ −0,7 ∗∗ 0,1 −1,0 ∗∗ −0,5 ∗∗
Kurtosis 3,7 ∗∗ 1,5 ∗∗ 0,6 ∗ 7,7 ∗∗ 1,3 ∗∗
Rasio Sharpe 0,44 0,14 0,60 0,56 0,07
Rasio Sortino 0,058 0,018 0,080 0,082 0,010
Rata-rata geometris tahunan yang terannualisasi 9,0% 3,1% 5,5% 7,2% 1,1%
Deviasi standar tahunan yang terannualisasi 22,8% 18,3% 6,2% 13,3% 27,9%
(autokorelasi disesuaikan)
Maksimum 14,2% 11,2% 6,6% 12,1% Kekayaan Kumulatif: Mortgage REITs, Ekuitas Dunia, dan Obligasi Global, 2000–14
Catatan: Pengembalian Mortgage REIT diukur dari Indeks Mortgage REIT NAREIT FTSE, ekuitas dunia mencerminkan total pengembalian dari Indeks Ekuitas Dunia MSCI, dan pengembalian obligasi global diukur menggunakan Pengembalian Indeks Agregat Global Total JPM.
Sumber: Bloomberg.
Indeks Real Estat dan Teknik Penghalusan 395
GAMBARAN 15.11 Beta dan Korelasi antara Mortgage REITs dan Empat Kelas Aset serta Dua Variabel Risiko, 2000–14
Ekuitas Dunia Global AS Obligasi Tinggi Hasil Annualized
Beta Multivariat 0.34∗∗ 0.58∗∗ 0.39∗∗ −0.14∗∗ 4.20% 0.20∗∗
Ekuitas Dunia Global AS Obligasi Tinggi %Δ Kredit
Beta Univariat 0.48∗∗ 0.84∗∗ 0.74∗∗ 0.02 −0.04 −0.13∗∗
Ekuitas Dunia Global AS Obligasi Tinggi %Δ Kredit
Korelasi 0.37 0.24 0.36 0.03 −0.07 −0.43
∗Signifikan pada 90% REIT hipotek juga menunjukkan penurunan maksimum terbesar (69,1%) di antara lima kelas aset yang termasuk dalam tabel (REIT hipotek, ekuitas dunia, obligasi global, obligasi berisiko tinggi AS, dan komoditas). Penurunan maksimum ini terjadi selama krisis real estat dan keuangan global tahun 2008–2009. Secara keseluruhan, REIT hipotek memberikan imbal hasil tertinggi di antara lima kelas aset yang dipertimbangkan di sini, tetapi dengan risiko yang relatif tinggi, seperti yang diukur dengan deviasi standar, semivarian, penurunan maksimum, dan kurtosis.
Pameran 15.11 menunjukkan bahwa setiap beta multivariat dari imbal hasil REIT hipotek sehubungan dengan imbal hasil dari empat kelas aset lainnya secara statistik signifikan pada tingkat 5% (kecuali untuk komoditas, yang beta-nya sedikit negatif). REIT hipotek memberikan alpha tahunan yang cukup baik sebesar 4,20% antara tahun 2000 dan 2014. Selain itu, korelasi antara imbal hasil REIT hipotek dan imbal hasil dari empat kelas aset pertama cukup rendah, a 0% −3,9% −15,9% −28,2%
Autokorelasi 4,2% 16,0%∗∗ 6,1% 30,7%∗∗ 19,4%∗∗
Penarikan maksimum −68,3% −54,0% −9,4% −33,3% −69,4%
∗Signifikan pada tingkat kepercayaan 90%.
∗∗Signifikan pada tingkat kepercayaan 95%.
Catatan: Pengembalian Equity REIT diukur dari Indeks REIT Equity NAREIT FTSE, ekuitas dunia mencerminkan pengembalian total dari Indeks Ekuitas Dunia MSCI, pengembalian obligasi global diukur menggunakan Pengembalian Indeks Total Agregat Global JPM, yield tinggi AS didasarkan pada pengembalian Barclay’s U.S. High Yield, dan pengembalian komoditas mencerminkan pengembalian dari GSCI S&P.
Sumber: Bloomberg.
15.9.3 Kinerja Equity REIT
Exhibit 15.12 dan 15.13 menunjukkan bahwa antara Januari 2000 dan Desember 2014, investasi di REIT equity meningkat enam kali lipat dalam nilai dollar, meskipun terjadi penarikan besar di tengah krisis properti dan keuangan global tahun 2008–9 (−68,3%). Equity REIT memberikan pengembalian yang jauh lebih tinggi dibandingkan ekuitas dunia (14,6% versus 4,4%) atau obligasi global tetapi pada... Tingkat 5% (kecuali untuk komoditas, yang memiliki beta sedikit negatif, meskipun tidak)
CATATAN 15.13 Kekayaan Kumulatif: REIT Saham, Ekuitas Dunia, dan Obligasi Global, 2000–14
Catatan: Imbal hasil REIT saham diukur dari Indeks REIT Saham NAREIT FTSE, ekuitas dunia mencerminkan total imbal hasil Indeks Ekuitas Dunia MSCI, dan imbal hasil obligasi global diukur menggunakan Imbal Hasil Indeks Agregat Global Total JPM.
Sumber: Bloomberg.
CATATAN 15.14 Beta dan Korelasi antara REIT Saham dan Empat Kelas Aset serta Dua Variabel Risiko (2000–14) dan Moody’s Corporate AAA, dan perubahan persentase dalam VIX yaitu
perubahan persentase dalam indeks volatilitas.
Sumber: Bloomberg.
398 BAGIAN 3: ASET NYATA
secara statistik signifikan). REIT ekuitas memberikan alpha tahunan yang tinggi sebesar 5,28% antara tahun 2000 dan 2014. Juga, setiap beta multivariabel dan univariabel dari pengembalian REIT ekuitas terkait dengan pengembalian dari empat kelas aset lainnya lebih tinggi daripada beta multivariabel masing-masing dan secara statistik signifikan pada tingkat 5%. Selanjutnya, korelasi antara pengembalian REIT ekuitas dan pengembalian ekuitas global dan hasil tinggi AS relatif tinggi. Korelasi antara REIT ekuitas dan sisa aset atau variabel lebih rendah. Seperti yang diharapkan, korelasi antara pengembalian REIT ekuitas dan variasi persentase dalam spread kredit serta variasi persentase dalam VIX bersifat negatif.
15.10 KESIMPULAN
Bab ini telah membahas indeks real estat dan kesulitan dalam bekerja dengan pengembalian yang dibulatkan. Diberi pembulatan Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam Bahasa Indonesia:
Ketika properti dinilai, nilai dari suatu properti tertentu ditentukan dengan membandingkan karakteristiknya dengan properti serupa yang telah dijual dalam waktu dekat. Proses penilaian memperkenalkan penundaan dalam penilaian properti, karena properti yang dinilai menggunakan transaksi sebelumnya. Nilai yang dinilai mungkin tidak selalu cocok dengan harga jual akhir dari sebuah bangunan karena sifat idiosinkratik dari bangunan tertentu. Indeks berbasis transaksi memiliki sedikit perataan dibandingkan dengan indeks berbasis penilaian, karena pengembalian didasarkan pada penjualan ulang dari properti tunggal.
BAB 16
Gaya Investasi, Alokasi Portfolio, dan Derivatif Real Estat
Bab 14 memberikan banyak contoh perbedaan yang dapat dibuat oleh pengalokasi portofolio ketika mengkategorikan real estat. Selengkapnya dalam bab tersebut. Dalam mengatur investasi, seorang alokator aset berusaha untuk membangun portofolio yang lebih baik, menggunakan tolok ukur yang lebih sesuai, dan melakukan atribusi pengembalian yang lebih baik. Pendekatan utama untuk mengorganisir investasi dalam kategori ekuitas real estat komersial privat yaitu melalui gaya investasi real estat, yang merujuk pada pengkategorian manajer real estat atau investasi real estat berdasarkan risiko dan harapan pengembalian. Pada tahun 2003, National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mendefinisikan gaya-gaya dalam investasi real estat. Secara khusus, NCREIF mengidentifikasi tiga gaya yang berkaitan dengan aset yang mendasari investasi real estat komersial: inti, nilai tambah, dan oportunistik. Gaya-gaya ini dapat dianggap sebagai cara untuk mengklasifikasikan investasi ekuitas real estat atau manajer real estat. Tujuan utama dari penggunaan gaya investasi real estat yaitu untuk menyediakan kerangka kerja di mana seorang alokator aset dapat menyusun investasi dari atas ke bawah. dan biasanya memiliki sedikit atau tidak ada pendapatan yang dapat diandalkan saat ini. Masing-masing dari tiga gaya ini dijelaskan lebih lengkap di paragraf-paragraf berikutnya.
Real estate inti mencakup aset yang mencapai persentase yang relatif tinggi dari imbal hasilnya dari pendapatan dan diharapkan memiliki volatilitas yang rendah. Properti inti yaitu yang paling likuid, paling berkembang, paling sedikit terpapar utang, dan paling dikenal dalam portofolio real estate. Meskipun properti ini memiliki likuiditas tertinggi, mereka tidak dijual secepat investasi tradisional. Properti inti cenderung dimiliki untuk jangka waktu yang lama untuk memanfaatkan sepenuhnya aliran kas sewa dan rental yang mereka hasilkan. Mayoritas imbal hasil mereka berasal dari aliran kas daripada dari apresiasi nilai, dan sangat sedikit utang yang diterapkan. Properti inti agak mirip dengan obligasi dalam hal keandalan pendapatan mereka.
Real estate bernilai tambah mencakup aset yang menunjukkan satu atau lebih dari tiga atribut ini:
1. Mencapai bagian substansial dari Berikut yaitu terjemahan teks yang diminta ke dalam bahasa Indonesia:
Properti yang seharusnya menjadi properti inti kecuali jika mereka tidak sepenuhnya disewakan, seperti kompleks apartemen baru atau pusat perbelanjaan baru. Properti bernilai tambah juga bisa berupa properti yang sudah ada yang memerlukan strategi baru, seperti renovasi besar, penyewa baru, atau kampanye pemasaran baru. Properti ini cenderung menggunakan lebih banyak daya ungkit dan menghasilkan total imbal hasil dari apresiasi modal serta pendapatan. Sistem Pensiun Karyawan Sekolah Umum Pennsylvania (PSERS) mengidentifikasi real estat bernilai tambah sebagai berikut:
Investasi real estat bernilai tambah biasanya fokus pada potensi pendapatan dan apresiasi pertumbuhan, di mana peluang yang diciptakan oleh dislokasi dan ketidakefisienan antara dan di dalam segmen-segmen pasar modal real estat dimanfaatkan untuk meningkatkan imbal hasil. Investasi dapat mencakup investasi ekuitas dan utang yang memberikan hasil tinggi serta properti yang dinilai terlalu rendah atau mengalami penurunan yang memerlukan... Dana real estate (PERE) yaitu dana ekuitas swasta yang secara sederhana berinvestasi di dalam real estat. Mengingat sifat pengambilan risiko yang tradisional dari dana ekuitas swasta, dana PERE sering kali fokus pada properti real estat dengan profil risiko dan imbal hasil yang tinggi, terutama properti yang memerlukan pengembangan ekstensif atau peluang perbaikan. Namun, sebagian besar dari dana PERE mencakup properti bernilai tambah dan properti inti.
Sebagian besar imbal hasil dari properti oportunistik berasal dari apresiasi nilai selama periode tiga hingga lima tahun. Risiko rollover tinggi karena total imbal hasil didasarkan pada apresiasi nilai. Rollover real estat dalam konteks ini mengacu pada perubahan kepemilikan, sedangkan rollover real estat lebih umum mengacu pada perubahan dalam pembiayaan (misalnya, mengubah pinjaman konstruksi menjadi pinjaman hipotek permanen) atau perubahan dalam sifat proyek real estat yang memfasilitasi likuiditas investasi dan kemampuan untuk keluar (misalnya, penyelesaian dan pemenuhan penuh). berada dalam kondisi rusak, atau akuisisi properti yang mengalami peningkatan substansial dalam prospek melalui perubahan besar, seperti pembaruan perkotaan. Pernyataan kebijakan investasi dari Sistem Pensiun Karyawan Publik California (CalPERS) mengidentifikasi real estate oportunistik sebagai berikut:
Investasi real estate oportunistik yaitu pembiayaan, akuisisi, atau investasi dalam aset real estate, perusahaan real estate, portofolio aset real estate, dan REIT swasta serta publik yang tidak memiliki akses ke pembiayaan ekuitas atau utang publik yang tradisional. Investasi real estate oportunistik terdiri dari strategi yang berusaha memanfaatkan ketidakefisienan pasar dengan penekanan pada total return. Investasi oportunistik memerlukan keahlian khusus dan fleksibilitas untuk merespons dengan cepat ketidakseimbangan pasar atau perubahan kondisi pasar. Investasi dapat mencakup jenis properti nontradisional dan/atau aset yang melibatkan risiko pengembangan, pembangunan kembali, atau penyewaan. Karakteristik. Atribut-atribut ini dikembangkan oleh NCREIF untuk membedakan tiga jenis gaya aset real estate:
1. Tipe properti (tujuan struktur, misalnya, kantor umum versus ritel spesialis)
2. Fase siklus hidup (misalnya, baru/dikembangkan versus matang/beroperasi)
3. Tingkat hunian (misalnya, sepenuhnya disewa versus kosong)
4. Konsentrasi rollover (kecenderungan aset untuk diperdagangkan secara sering)
5. Rollover jangka pendek (kemungkinan bahwa rollover akan segera terjadi)
6. Leverage
7. Pengakuan pasar (tingkat di mana properti dikenal oleh institusi)
8. Struktur/kuasa investasi (tingkat kontrol dan jenis tata kelola)
Gaya dan atribut-atributnya dapat digunakan untuk mengorganisasi properti individu. Lampiran 16.1 menyediakan deskripsi tiga gaya NCREIF menggunakan delapan atribut dari properti real estate individu. Analisis gaya real estate dapat diterapkan pada manajer real estate (yaitu, portofolio) selain properti individu. Lampiran 16.2 menyediakan deskripsi rangkuman dari... Here's the translated text in Indonesian:
- substansial
- pra-rilis
- pengembangan
- Ekonomi rendah
- okupansi
- Rollover
- konsentrasi
- Cenderung dipegang untuk jangka waktu yang lama, membentuk komponen utama dari portofolio real estate, yang ditujukan untuk menghasilkan pendapatan daripada apresiasi penjualan
- Konsentrasi rollover sedang—persentase yang lebih tinggi dari aset dipegang untuk dijual dalam jangka pendek hingga menengah dan rollover ke aset baru
- Risiko konsentrasi rollover tinggi—sebagian besar aset dipegang untuk apresiasi dan penjualan kembali
- Rollover jangka pendek
- Rollover jangka pendek total rendah
- Rollover jangka pendek total sedang
- Rollover jangka pendek total tinggi
- Leverage
- Leverage rendah
- Leverage sedang
- Leverage tinggi
- Pengakuan pasar
- Properti institusional dan lokasi yang dikenal dengan baik
- Pasar real estate institusional dan berkembang
- Pasar sekunder dan tersier serta real estate internasional
- Struktur investasi/kontrol
- Struktur investasi sering kali memiliki kontrol langsung yang substansial CE) indeks untuk Q4 2014, rata-rata jangka panjang leverage dari dana inti yaitu 22,2%. Persentase aset non-inti yang rendah dapat diterima. Portofolio semacam itu seharusnya dapat mencapai imbal hasil pendapatan yang relatif tinggi dan menunjukkan volatilitas yang relatif rendah. Atribut portofolio harus mencerminkan profil risiko dan imbal hasil dari Indeks Properti NCREIF (NPI). Portofolio yang umumnya mencakup campuran real estat inti dengan investasi real estat lainnya yang memiliki aliran pendapatan yang kurang dapat diandalkan. Portofolio secara keseluruhan kemungkinan akan memiliki paparan sewa yang moderat dan leverage yang moderat. Menurut indeks NCREIF ODCE untuk Q1 2015, rata-rata leverage dana nilai tambah yaitu 48%. Portofolio semacam itu seharusnya mencapai proporsi substansial dari imbal hasil dari apresiasi nilai properti real estat dan harus menunjukkan volatilitas yang moderat. Profil risiko dan imbal hasil yang sedikit lebih besar daripada NPI diharapkan. Portofolio yang sebagian besar terdiri dari investasi non-inti yang diharapkan untuk... dari sebuah portofolio dalam hal gaya untuk setiap properti memfasilitasi pemahaman yang lebih baik tentang tingkat risiko portofolio pada suatu waktu tertentu.
3. Diversifikasi gaya: Kemampuan untuk membandingkan profil risiko-pengembalian seorang manajer relatif terhadap gaya manajernya mungkin memungkinkan diversifikasi portofolio yang lebih baik, karena seorang investor mungkin dapat membangun portofolio yang memiliki profil risiko-pengembalian yang lebih kuat jika ada pemahaman yang lebih baik tentang lokasi gaya masing-masing manajer properti. Secara sederhana, gaya mungkin bermanfaat dalam memahami dan mengendalikan risiko.
Perlu dicatat bahwa gaya real estat yang disebutkan sebelumnya terutama diterapkan pada ekuitas real estat komersial swasta, meskipun konsep ini juga dapat diterapkan pada real estat yang diperdagangkan secara publik, seperti real estat investasi amanah (REIT).
Gaya Investasi, Alokasi Portofolio, dan Derivatif Real Estat 407
16.4 KOTAK GAYA REAL ESTAT
Bagian pertama dari bab ini menjelaskan penggunaan NCREIF sumbu.
Kotak gaya diterapkan pada aset, manajer, atau portofolio individu. Untuk kotak gaya dari saham atau obligasi individu, kotak tersebut berisi sebuah X di kotak yang paling menggambarkan aset tersebut. Dengan cara yang sama, manajer dapat diidentifikasi dengan sebuah X di dalam kotak gaya untuk menunjukkan fokus utama mereka. Kotak gaya ekuitas dalam Lampiran 16.3 menggambarkan penggunaan X dalam satu kotak untuk menunjukkan karakteristik utama dari saham pertumbuhan kecil hipotetis. Portofolio dan dana sering diidentifikasi dengan persentase di setiap kotak yang menunjukkan seberapa banyak dari kepemilikan dana atau portofolio yang diinvestasikan dalam aset dari setiap lokasi. Kotak pendapatan tetap di sebelah kanan Lampiran 16.3 menunjukkan penggunaan persentase di masing-masing dari sembilan kotak.
Lampiran 16.4 menggambarkan kotak gaya real estat. Tidak ada standar seragam untuk kotak gaya dalam industri real estat. Jelas, untuk ekuitas komersial swasta, gaya NCREIF yaitu kandidat utama untuk sumbu horizontal. Utama, **IT 16.4 Kotak Gaya Real Estat**
Perhatikan bahwa format kotak dapat digunakan untuk mengorganisir pandangan tentang estimasi pengembalian yang diharapkan, volatilitas, alpha, dan seterusnya, termasuk metrik yang dibahas di sisa bab ini. Sisi kanan dari Pameran 16.4 menggambarkan konsep penggunaan kotak gaya real estat sebagai alat untuk mengorganisir metrik real estat yang diestimasi dengan memasukkan estimasi sembarangan tentang pengembalian bruto yang diharapkan (sebelum biaya) ke dalam kotak gaya real estat.
**16.5 TARIF KAPITALISASI DAN PENGEMBALIAN YANG DIHARAPKAN**
Metrik yang terbilang kasar tetapi luas digunakan dalam penilaian real estat yaitu tarif kapitalisasi (cap rate). Tingkat cap dari suatu investasi real estat yaitu pendapatan operasional bersih (NOI) dari investasi dibagi dengan beberapa ukuran dari total nilai real estat, seperti harga beli atau nilai taksir:
Tarif Cap = NOI∕Nilai (16.1)
di mana NOI biasanya dilihat berdasarkan basis tahunan dan mewakili arus kas yang diharapkan, yang dinormalisasi, yang tersedia untuk pemilik real estat, mengabaikan... Here is the translation of the provided text into Indonesian:
"Estimasi hasil yang diharapkan. Oleh karena itu, properti dengan tingkat pengembalian (cap rate) sebesar 9% diharapkan dapat menghasilkan pengembalian sebesar 9% kepada investor tanpa penggunaan leverage. Pandangan cap rate sebagai estimasi pengembalian yang diharapkan yaitu , setidaknya, sebuah perkiraan kasar karena biasanya mengabaikan keuntungan atau kerugian modal yang diantisipasi serta pertumbuhan atau penurunan pendapatan yang diharapkan. Meskipun demikian, cap rate yaitu titik awal yang baik untuk analisis pengembalian yang diharapkan.
Cap rate juga dipandang sebagai tingkat pengembalian yang dibutuhkan dan digunakan untuk melakukan penyesuaian risiko dalam penilaian properti. Dengan demikian, seorang investor mungkin mencari properti inti yang menawarkan cap rate setidaknya 7% sementara meminta cap rate sekitar 9% pada properti bernilai tambah yang dianggap memiliki risiko lebih tinggi.
Cap rate sering digunakan untuk menetapkan nilai bagi properti tertentu. Persamaan 16.2 mengatur ulang Persamaan 16.1 untuk mengekspresikan nilai properti sebagai bergantung pada NOI dan cap rate:
Nilai = NOI / Cap Rate (16.2)
Seorang calon pembeli atau..." NCREIF dan organisasi lainnya memperkirakan tingkat kapitalisasi untuk berbagai jenis properti komersial di Amerika Serikat. Rata-rata berbobot keseluruhan dari tingkat kapitalisasi untuk properti komersial inti di Amerika Serikat telah bervariasi antara 5% dan 10% sejak pertengahan 1980-an. Batas atas dari rentang tersebut tercapai pada pertengahan 1990-an, sedangkan batas bawah yaitu hasil dari dimulainya krisis keuangan yang dimulai pada 2007 dan berakhir sekitar 2009. Perkiraan tingkat kapitalisasi terbaru untuk properti komersial AS (pada awal 2015) berkisar sedikit di bawah rata-rata jangka panjang (antara 5% dan 6%) untuk properti real estat inti di pasar real estat utama.
16.6 MENGEMBANGKAN HARAPAN RISIKO DAN PENGEMBALIAN
DENGAN GAYA
Ada dua tingkat utama di mana estimasi risiko dan pengembalian yang melibatkan real estat harus dilakukan oleh seorang pengalokasi aset: (1) di tingkat kategori atau gaya, dan (2) di tingkat dana individu, manajer, atau properti. Investor kemudian akan... Beragam spektrum ekspektasi risiko dan pengembalian diperlukan untuk menilai properti dan menentukan bagaimana manajer properti real estate atau investasi harus dipantau dan dievaluasi. Dalam konteks gaya real estate, tantangan untuk memperkirakan risiko dan pengembalian untuk segmen value-added dan oportunistik dari pasar sangat menakutkan, sementara proses untuk properti inti tidak terlalu sulit.
Kunci untuk mengembangkan estimasi risiko dan pengembalian untuk gaya real estate yaitu dengan memulai dari memperkirakan risiko dan pengembalian yang diharapkan dari properti real estate inti, dan kemudian mengungkapkan estimasi untuk segmen value-added dan oportunistik relatif terhadap gaya inti. Dengan demikian, seorang analis dapat menggunakan tingkat kapitalisasi atau pengembalian historis untuk memperkirakan bahwa pengembalian yang diharapkan dari properti real estate inti yaitu , misalnya, 8%, dan kemudian memperkirakan pengembalian yang diharapkan dari real estate value-added dan oportunistik dengan memperkirakan premi di mana segmen-segmen tersebut melebihi pengembalian yang diharapkan dari inti. Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam bahasa Indonesia:
nilai awal dan akhir memiliki efek kecil pada rata-rata imbal hasil. Sebagai contoh, jika kesalahan penetapan harga akibat pemulusaan untuk penilaian awal yaitu 10% lebih tinggi dibandingkan dengan penilaian akhir, rata-rata imbal hasil tahunan selama 25 tahun akan terdistorsi ke bawah hanya sebesar 10%/25 = 0,4% (mengabaikan efek penggabungan).
Perlu dicatat lebih lanjut bahwa kesalahan penetapan harga yang konsisten mungkin memiliki sedikit atau bahkan tidak ada efek pada rata-rata imbal hasil. Jika indeks secara konsisten melebih-lebihkan (atau meremehkan) nilai dari gaya investasi, alokasi portofolio, dan derivatif properti dasar, maka imbal hasil indeks akan sesuai dengan imbal hasil dari nilai pasar yang sebenarnya. Sebagai contoh, jika nilai indeks secara konsisten 10% lebih rendah daripada nilai sebenarnya, rata-rata imbal hasil indeks akan sama dengan imbal hasil rata-rata dari harga sebenarnya (mengabaikan pendapatan).
Seiring dengan diperpanjangnya interval pengamatan, efek kesalahan penilaian, termasuk pemulusaan, pada rata-rata imbal hasil yang diestimasi dari sebuah indeks menurun, dan rata-rata yang diestimasi... Estimasi deviasi standar dari hasil kuartalan dari seri yang telah dihaluskan (2,4%) perlu disesuaikan untuk efek pemulusan terhadap volatilitas tahunan yang diimplikasikan dari nilai properti nyata. Derajat pengurangan volatilitas tergantung pada derajat pemulusan pengembalian. Persamaan 16.3 menyatakan perkiraan kasar dari volatilitas seri pengembalian yang telah dihaluskan dengan autokorelasi orde pertama, seperti yang dijelaskan dalam Bab 15:
Volatilitas Sebenarnya = Volatilitas yang Dihaluskan ×
√
1. + ρ
1. − ρ
(16.3)
di mana ρ yaitu autokorelasi orde pertama dari seri yang telah dihaluskan. Diasumsikan bahwa seri dasar yang sebenarnya tidak memiliki autokorelasi.
PENERAPAN 16.6.2a
Gunakan estimasi sewenang-wenang dari autokorelasi pengembalian real estat umum sebesar 0,60 untuk memperkirakan volatilitas nyata dari seri pengembalian dengan volatilitas yang dihaluskan sebesar 2,4%. Pertama, pecahkan untuk istilah akar kuadrat dalam Persamaan 16.3:√
(1 + ρ)∕(1 − ρ) = 2. Menerapkan Persamaan 16.3 untuk menghaluskan volatilitas pengembalian NPI meningkat ke Suatu ukuran risiko sistematis yang berdasarkan pada serangkaian pengembalian yang dihaluskan dan indeks pasar tertentu, dan ρ yaitu autocorrelation urutan pertama dari seri yang dihaluskan.
APLIKASI 16.6.2b
Anggaplah bahwa seri pengembalian yang dihaluskan memiliki β sama dengan 0,20 dan bahwa seri pengembalian yang sebenarnya tetapi tidak dapat diamati memiliki β sama dengan 0,50. Berapa perkiraan autocorrelation dari seri yang dihaluskan?
Dengan memasukkan kedua beta dan menyelesaikan untuk koefisien korelasi, dihasilkan koefisien autocorrelation yang diperkirakan sebesar 0,60.
Implikasi dalam kasus estimasi risiko sistematis dan estimasi volatilitas yaitu bahwa seri pengembalian yang dihaluskan menunjukkan risiko yang jauh lebih rendah daripada yang terdapat dalam seri pengembalian yang sebenarnya. Bab 15 menunjukkan prosedur penghalusan yang dapat digunakan untuk memperkirakan seri pengembalian yang sebenarnya dan risikonya. Namun, akurasi prosedur penghalusan tergantung pada akurasi model yang menentukan penghalusan (misalnya, autocorrelation urutan pertama) serta Berikut yaitu terjemahan teks ke dalam bahasa Indonesia:
Sebagaimana dibahas sebelumnya, pengembalian yang diharapkan dari properti real estat seringkali diasumsikan sekitar sama dengan tingkat kapitalisasi (cap rates). Tingkat kapitalisasi sering dinyatakan sebagai spread tingkat kapitalisasi. Spread tingkat kapitalisasi yaitu kelebihan tingkat kapitalisasi dibandingkan dengan hasil obligasi bebas gagal bayar selama 10 tahun (seperti tingkat Treasury 10 tahun di Amerika Serikat). Spread tingkat kapitalisasi yang khas untuk real estat inti dibandingkan dengan tingkat Treasury 10 tahun yaitu 2% hingga 3%, atau 200 hingga 300 basis poin.
Dalam literatur keuangan, pengembalian investasi yang diharapkan sering dimodelkan menggunakan pendekatan premi risiko, yang menyatakan pengembalian aset berisiko sebagai jumlah dari pengembalian tanpa risiko dan premi untuk menanggung risiko dari aset tersebut. Pendekatan premi risiko diilustrasikan dalam Persamaan 16.5:
E(Ri) = Rf + Premi Risiko i (16.5)
di mana E(Ri) yaitu pengembalian yang diharapkan pada aset i, Rf yaitu tingkat bunga tanpa risiko, dan premi risiko i yaitu premi risiko, atau spread, dari aset i relatif terhadap tingkat tanpa risiko. Perhatikan bahwa premi risiko i yaitu sebuah premi. suku bunga riil untuk menjadi positif. Kematangan suku bunga tanpa risiko yang digunakan dalam pendekatan premi risiko bervariasi dan umumnya ditentukan oleh horizon investasi dari aplikasi tersebut. Di luar real estat, analis sering menggunakan suku bunga jangka sangat pendek, seperti suku bunga semalam atau suku bunga tiga bulan, untuk menangkap suku bunga yang diperoleh tanpa risiko gagal bayar dan risiko suku bunga. Di pasar real estat AS, suku bunga Treasury 10 tahun biasanya digunakan sebagai suku bunga tanpa risiko untuk mengevaluasi cap rate dan premi risiko. Diperkirakan, obligasi 10 tahun dipilih untuk lebih mendekati umur kepemilikan real estat. Keputusan mengenai kematangan suku bunga tanpa risiko mana yang akan digunakan merupakan masalah penilaian profesional. Suku bunga AS pada obligasi Treasury dengan kematangan 10 tahun selama periode 25 tahun yang sama yang digunakan sebelumnya untuk memperkirakan imbal hasil NPI rata-rata sekitar 4,90%, dan suku bunga rata-rata pada obligasi Treasury dengan kematangan satu tahun yaitu untuk berargumen bahwa premi risiko yang diperkirakan baru-baru ini melebihi premi risiko historis untuk memberikan kompensasi kepada calon investor real estat atas tingkat risiko yang tidak biasa. Kemungkinan terakhir yaitu bahwa pasar percaya bahwa estimasi saat ini dari pendapatan operasi bersih, apresiasi modal, atau keduanya terlalu tinggi.
Pengembangan estimasi tentang pengembalian yang diharapkan dari investasi real estat bernilai tambah dan oportunistik mungkin mengambil tiga pendekatan utama: (1) penggunaan tingkat kapitalisasi yang teramati untuk gaya investasi real estat tersebut, (2) penggunaan pendekatan premi risiko (berdasarkan perkiraan risiko mereka relatif terhadap risiko investasi real estat inti), atau (3) penggunaan suku bunga penghalang absolut.
Penggunaan langsung dari tingkat kapitalisasi yang teramati dalam transaksi pasar untuk memperkirakan pengembalian yang diharapkan untuk properti bernilai tambah dan terutama properti oportunistik mungkin cukup tidak akurat karena estimasi pendapatan operasi bersih untuk gaya ini jauh lebih tidak dapat diandalkan dibandingkan dengan estimasi dari Tingkat pengembalian yang diharapkan sebesar 13% atau lebih. Kebijakan investasi CalPERS lebih lanjut mencatat bahwa staf investasi dapat menyesuaikan tingkat pengembalian 13% ini tergantung pada karakteristik setiap dana real estat oportunistik individu atau perubahan di pasar, termasuk perubahan pada tingkat inflasi, tingkat risiko pasar modal, atau tingkat peluang investasi yang tersedia. Kebijakan investasi CalSTRS untuk real estat oportunistik (2014) memberikan panduan tambahan: Investasi dalam portofolio oportunistik bertujuan untuk memanfaatkan kesempatan taktis, kesalahan penetapan harga, atau keadaan sulit di pasar real estat dan pasar modal dan bersedia mengambil risiko tambahan. Investasi mencakup aset real estat langsung di bidang perkantoran, ritel, industri, residensial, atau jenis properti khusus, serta bentuk investasi seperti pembelian tanah, perusahaan operasi, utang/properti yang tertekan, dan lainnya. tidak diakui di luar negeri, dan harus berurusan dengan konversi total pengembalian kembali ke dalam mata uang lokal. Ini yaitu faktor risiko tambahan yang harus dikompensasi dengan pengembalian yang diharapkan lebih tinggi. Salah satu kesulitan dalam menilai harapan pengembalian untuk real estat oportunistik yaitu bahwa banyak dari investasi ini dilakukan melalui kemitraan terbatas swasta (yaitu, real estat ekuitas swasta). Karena kemitraan terbatas ini bersifat pribadi, pengembalian cenderung didasarkan pada nilai taksiran daripada nilai pasar.
16.7 KARAKTERISTIK DERIVATIF REAL ESTAT
Bagian ini menggambarkan derivatif real estat dan penggunaannya oleh investor institusi untuk melindungi diri dari atau berspekulasi pada aset real estat. Produk derivatif memungkinkan investor untuk secara biaya-efektif mengalihkan eksposur risiko yang terkait dengan sisi ekuitas atau utang dari investasi real estat tanpa harus benar-benar membeli atau menjual properti. Ini dicapai dengan mengaitkan pembayaran derivatif. Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam Bahasa Indonesia:
---
ee manfaat potensial utama:
(1) pengungkapan harga, (2) manajemen risiko yang lebih baik, dan (3) kemampuan untuk menjual pendek real estat perumahan. Perlu dicatat bahwa, tidak seperti pasar sekuritas utama untuk saham dan obligasi, pasar tunai untuk real estat perumahan hampir tidak memberikan kesempatan untuk melakukan posisi pendek.
16.7.2 Dua Faktor Kritis untuk Manajemen Risiko Efektif dengan Derivatif
Nilai dari derivatif real estat untuk menawarkan alat manajemen risiko yang efektif bagi pengembang, pembangun rumah, dan investor tergantung pada dua faktor kritis: (1) Indeks yang menjadi dasar derivatif harus secara akurat mencerminkan perubahan dalam nilai pasar tunai yang mendasarinya, dan (2) derivatif tersebut harus menawarkan likuiditas yang substansial. Indeks Harga Rumah S&P/Case-Shiller dan kontrak berjangka mereka yaitu contoh inovasi yang muncul untuk membawa alat manajemen risiko yang canggih ke semua area investasi real estat ekuitas.
16.7.3 Tujuh Baum dan Hartzell
---
Jika ada bagian lain yang ingin diterjemahkan atau jika Anda membutuhkan informasi lebih lanjut, silakan beri tahu! Derivatif sering kali menghadapi risiko pihak lawan yang signifikan. Risiko ini, yang bervariasi tergantung pada jenis kontrak dan risiko kredit pihak lawan, dapat dihindari, tetapi akan menimbulkan biaya tambahan.
3. Indeks properti yang dapat diterima, yang merupakan dasar dari derivatif properti, masih belum tersedia di banyak pasar, terutama di pasar yang berkembang.
4. Strategi spekulatif yang sangat terleveraged dapat mengakibatkan kerugian besar dan dengan demikian menghapus saldo margin.
5. Risiko basis ada antara kinerja portofolio properti dan indeks yang mendasarinya.
6. Derivatif properti dinilai setiap bulan. Frekuensi yang rendah ini menciptakan volatilitas akuntansi yang signifikan.
16.8 JENIS-JENIS DERIVATIF DAN INDEKS PROPERTI
Bagian ini membahas jenis-jenis derivatif properti dan indeks properti yang khusus.
16.8.1 Swap Pengembalian Total Properti
Dalam swap pengembalian total properti, pembeli eksposur properti setuju untuk membayar harga tetap setiap indeks total return properti atabank (IPD) untuk negara tersebut dengan suku bunga yang sudah ditetapkan. Produk serupa diluncurkan di Amerika Serikat berdasarkan NPI, dan itu juga menjadi korban dari krisis keuangan global 2008–9. Meskipun ada perkembangan negatif ini, pertukaran total return properti dianggap memiliki potensi kuat untuk masa depan, dan oleh karena itu wajar untuk mempelajarinya di sini.
Menurut Baum dan Hartzell (2012), para peserta pasar menganggap suku bunga tetap dari suatu swap untuk mewakili imbal hasil yang diharapkan secara implisit pada segmen tertentu dari pasar properti. Pertukaran total return properti dapat digunakan dengan cara yang berbeda dalam manajemen portofolio. Misalnya, mereka memungkinkan investor yang memprediksi penurunan di pasar properti untuk melindungi kepemilikan properti fisik mereka dengan menjual eksposur pasar untuk jangka waktu tertentu sambil menjaga kepemilikan aset properti. Selain itu, swap dapat menawarkan eksposur instan ke aset properti (dengan asumsi Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam bahasa Indonesia:
"ich mencerminkan suku bunga tanpa risiko ditambah dengan premi risiko) yaitu 6% per tahun selama tiga tahun ke depan. Apa nilai sekarang dari pembayaran yang diharapkan untuk dibayar/diterima oleh pembeli Indeks RE dalam swap ini selama tiga tahun ke depan? Lampiran 16.5 menunjukkan perhitungan swap total return ini, di mana investor akan menerima setiap tahun selisih antara pengembalian dari Indeks RE dan suku bunga mengambang yang dikalikan dengan nilai kontrak nominal sebesar $100 juta. Untuk tahun pertama, ini berjumlah $3,2 juta: (9,20% – 6,00%) × $100 juta = $3,2 juta. Nilai sekarang dari pembayaran yang diharapkan ini yaitu $3.018.868 (yaitu, $3.200.000/1,06). Total nilai sekarang dari pembayaran yang diharapkan selama tiga tahun yaitu $6.440.317. Perhatikan bahwa nilai pasar dari swap pada saat swap dilakukan yaitu nol. Jelas bahwa pembeli dalam swap ini lebih optimis tentang kinerja aset real estat (sebagaimana diukur oleh Indeks RE) dibandingkan dengan sisa pasar."
APLIKASI 100 juta. Kontrak swap juga dapat diselesaikan dengan frekuensi lain—misalnya, triwulanan—dengan syarat bahwa indeks real estate yang mendasari swap diperbarui dan dilaporkan secara triwulanan. Seorang pembeli indeks pada perjanjian swap dapat membangun investasi sintetis dalam indeks total return real estate. Misalnya, pertimbangkan kasus dana abadi yang tertarik untuk melakukan investasi terdiversifikasi sebesar $20 juta di pasar real estate institusional AS mengikuti kebijakan alokasi portofolio yang telah ditetapkan untuk kelas aset real estate. Dana abadi tersebut akan berinvestasi sebesar $20 juta dalam sekuritas pemerintah AS satu tahun dan menggunakan hasil bunga dari investasi ini untuk memenuhi kewajiban pembayarannya di bawah swap, di mana dana abadi tersebut yaitu pembeli indeks pada indeks yang terdiversifikasi luas yang mencerminkan pasar real estate institusional AS. Indeks ini dihitung dan dilaporkan setiap triwulan. Dengan asumsi bahwa ini yaitu swap suku bunga tetap dan bahwa pembayaran tetap yang akan diterima dari aset real estat. Oleh karena itu, swap ini menciptakan posisi pendek yang tertutup bagi dana tersebut.
16.8.2 Kontrak Forward, Futures, dan Opsi
Kontrak yang diperdagangkan di bursa seperti futures dan opsi real estat memiliki keuntungan karena menjamin bahwa semua pihak telah menyetor jaminan yang wajib; oleh karena itu, risiko pihak lawan dapat diminimalkan secara signifikan.
Sejak Februari 2009, Eurex—bursa derivatif internasional—telah mencatat futures indeks properti. Kontrak futures ini didasarkan pada total pengembalian dari Indeks Semua Properti Tahunan IPD UK. Bursa mencatat lima kontrak tahunan berturut-turut dengan penetapan harga berdasarkan nilai nominal 100 ditambah perkiraan persentase total pengembalian tahunan dalam tahun kalender terkait. Sebagai contoh, kontrak untuk tahun kalender 2009, yang kedaluwarsa pada Maret 2010 (kedaluwarsa yaitu hari kerja terakhir pada bulan Maret berikutnya untuk memastikan bahwa itu setelah publikasi data IPD), diselesaikan pada 103.50, yang mewakili pengembalian total tahunan sebesar +3,5% (seperti yang dipublikasikan oleh). , $250 × 300 = $75,000). Kontrak berjangka CSI diperdagangkan selama 18 bulan ke depan dan terdaftar dalam siklus triwulanan. Semua kontrak diselesaikan dalam uang tunai pada hari nilai indeks dirilis. Nilai tick untuk kontrak berjangka dan opsi CSI yaitu 0,20 dari satu poin indeks. Jadi, nilai dari satu tick yaitu $250 dikali 0,20 = $50,00 per kontrak. Oleh karena itu, jika harga kontrak saat ini yaitu 263,30, pergerakan positif satu tick akan mengubah harga kontrak menjadi 263,50, dan kontrak tersebut akan naik nilainya sebesar $50: (263,50 – 263,30) × $250 = $50. Posisi panjang akan dikreditkan $50, dan posisi pendek akan didebit $50. Semua posisi dinilai ulang dua kali setiap hari.
Ada juga opsi CSI pada futures. Ukuran kontrak yaitu satu kontrak futures, dan fluktuasi harga minimum yaitu 0,10 poin indeks, yang setara dengan $25 per kontrak. Kontrak opsi ini dilaksanakan menjadi kontrak futures yang terkait.
16.8.3 Indeks Real Estat Dengan harapan untuk menerima kinerja indeks real estate yang bersangkutan sepanjang masa kontrak, dan modal dikembalikan ke dana pensiun pada akhir masa kontrak. Perhatikan bahwa posisi ini setara dengan membeli obligasi pada nilai nominal dengan nilai nominal $10 juta dan mengambil posisi panjang dalam swap total return.
Derivatif yang Diperdagangkan dari Sekuritas Terikat Hipotek
Derivatif yang didasarkan pada CMBX—indeks sekuritas terikat hipotek komersial (CMBS)—terdiri dari sekelompok indeks yang mencakup 25 CMBS dengan berbagai peringkat kredit. Indeks ini memungkinkan peserta, dengan berinvestasi dalam credit default swaps, untuk melindungi diri atau berspekulasi pada risiko yang mengikuti kekuatan kredit pasar hipotek komersial.
Indeks ABX (sekumpulan sekuritas terikat hipotek residensial subprime [RMBS]) yaitu keluarga dari credit default swaps. Indeks ini didasarkan pada 20 obligasi yang... Berikut terjemahan teks tersebut ke dalam bahasa Indonesia:
Indeks berbasis transaksi NCREIF [TBI], yang hanya dilaporkan setiap kuartal), dan konstruksinya bersifat objektif dan dapat direplikasi. Geltner et al. (2014) menunjukkan bahwa tren yang ditunjukkan oleh FTSE NAREIT PureProperty Index antara tahun 2000 dan 2012 sangat mirip dengan tren pasar real estat swasta yang sesuai (TBI dan NPI), dengan SMPRI kadang-kadang memimpin indeks pasar swasta. Bersama dengan penetapan harga harian, korelasi tinggi ini menjadikan SMPRI, setidaknya dalam teori, kandidat yang cocok dan sangat menjanjikan untuk dijadikan dasar produk derivatif.
KESIMPULAN
Bab ini telah membahas klasifikasi gaya umum yang digunakan oleh investor institusi untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang investasi real estat mereka. Saat kita beralih dari properti inti ke nilai tambah dan kemudian ke properti real estat oportunistik, kita mengamati produk investasi dengan risiko yang lebih tinggi dan harapan imbal hasil yang lebih tinggi. Properti inti berperilaku seperti obligasi karena sifatnya. Here is the translation of your provided text into Indonesian:
com/sites/main/files/file-
attachments/k_-_kebijakan_investasi_properti.pdf.
Geltner, D., N. Miller, J. Clayton, dan P. Eichholtz. 2014. Analisis dan Investasi Properti Komersial. Mason, OH: OnCourse Learning.
PSERS. 2007. “Laporan Keuangan Tahunan Komprehensif: Tahun Anggaran yang Berakhir pada 30 Juni 2007.”
PSERS. 2014. “Laporan Keuangan Tahunan Komprehensif: Tahun Anggaran yang Berakhir pada 30 Juni 2014.”
www.psers.state.pa.us/content/publications/financial/cafr/cafr14/Combined%202014%
20CAFR.pdf.
BAB 17
Investasi Properti Terdaftar versus Tidak Terdaftar
Tantangan utama dalam manajemen investasi properti yaitu untuk menilai keandalan relatif dari indikasi risiko yang bertentangan yang dihasilkan oleh pengamatan terhadap investasi properti yang diperdagangkan secara publik (atau terdaftar), seperti real estate investment trusts (REITs), dan properti yang dimiliki secara pribadi (atau tidak terdaftar). Properti yang dimiliki secara pribadi biasanya sangat tidak likuid, memerlukan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk diperdagangkan dengan harga yang kompetitif. Here is the translation of your text into Indonesian:
real estat dan real estat swasta (berbasis penilaian).
17.1 DANA REAL ESTATE YANG TIDAK TERDAFTAR
Bagian ini menyajikan dana real estat yang tidak terdaftar. Ini termasuk dana real estat terbuka dan tertutup, serta dana dari dana. Bagian ini juga membahas keuntungan dan kerugian paling penting dari dana real estat yang dimiliki secara pribadi.
17.1.1 Dana Terbuka
Dana real estat terbuka memungkinkan investasi dan penebusan (biasanya setelah periode penahanan awal) kapan saja. Dana terbuka memiliki umur yang tidak terhingga. Harga penebusan dihitung berdasarkan nilai penilaian kuartalan dari portofolio properti. Ini dapat menciptakan masalah serius; misalnya, ketika harga real estat sedang naik, lonjakan pembeli akan berinvestasi di dana pada harga kuartal terakhir, yang belum sepenuhnya mencerminkan peningkatan di pasar real estat. Uang tunai baru yang dihasilkan akan mengurangi pengembalian real estat yang diberikan oleh manajer dan merugikannya. Alat investasi yang tidak terdaftar dihitung menggunakan metode penilaian appraisal. PUT yang tidak sah yaitu trust unit yang tidak diatur yang hanya dapat ditawarkan kepada investor institusi. Semua unit yang diterbitkan dibeli oleh investor ini, yang sepenuhnya dibebaskan dari pajak capital gains atau pajak perusahaan (misalnya, dana pensiun dan badan amal). PUT yang sah (APUT) ditujukan terutama untuk investor ritel dan menawarkan pembebasan dari pajak capital gains atas penjualan investasi di dalam dana. Selain itu, tidak ada kewajiban pajak tambahan bagi investor yang dibebaskan atau perusahaan atas distribusi dari dana, tetapi kredit untuk pajak yang dibayar ke dalam dana tidak tersedia. Menurut Baum (2010), APUT tidak terlalu menarik bagi dana yang dibebaskan karena strukturnya memiliki biaya pajak absolut yang dapat mereka hindari dengan berinvestasi di PUT yang tidak sah. Akhirnya, PUT offshore efektif pajak bagi banyak investor institusi di Inggris dan internasional yang baik dibebaskan dari pajak atau d (misalnya, empat hingga enam tahun sebelum periode pengakhiran berakhir), pada saat itu dana harus mendistribusikan semua aliran kas kepada para investor.
Di Amerika Serikat dan secara internasional, sebagian besar dana real estat tertutup mengikuti format kemitraan terbatas. Salah satu keuntungan utama dari kemitraan terbatas yaitu bahwa mereka yaitu kendaraan investasi yang netral pajak. Dana real estat tertutup yang baru saja dijelaskan tidak boleh bingung dengan dana investasi real estat tertutup (CEMF), yang merupakan dana investasi yang diperdagangkan di bursa yang memiliki jumlah saham yang tetap beredar dan yang hanya mewakili sebagian kecil dari industri real estat yang terdaftar. CEMF menerbitkan jumlah saham tetap kepada masyarakat umum dalam penawaran umum perdana; berbeda dengan dana investasi terbuka, saham dalam dana investasi tertutup tidak dapat diperoleh dari atau ditebus oleh perusahaan investasi. Sebaliknya, saham dalam dana investasi real estat tertutup tahun), yang panjangnya dinyatakan saat pendirian dana. Dana mutual real estate tertutup berinvestasi di properti, REIT, atau keduanya, dan mengalami pertumbuhan yang substansial hingga saat krisis real estate tahun 2007–8.
Akhirnya, Tabel 17.1 merangkum karakteristik utama dari dana real estate terbuka dan tertutup terkait dengan hal-hal berikut: jumlah dana sebagai persentase dari total dana yang tidak terdaftar, jenis aset real estate yang mereka miliki, umur dana, likuiditas, harga penebusan, struktur dana, status pajak, dan biaya.
17.1.3 Dana dari Dana
Dana real estate dari dana berinvestasi di dana real estate lainnya daripada berinvestasi langsung di aset real estate. Dana real estate dari dana memberikan diversifikasi yang lebih tinggi dibandingkan berinvestasi hanya di beberapa dana real estate, dan dikelola oleh manajer yang merupakan spesialis di bidang real estate. Kerugian bagi para investor di dana real estate dari dana yaitu bahwa mereka dikenakan dua biaya: yang pertama oleh dana dari dana. Berikut yaitu terjemahan teks ke dalam bahasa Indonesia:
l Dana Properti Dana Properti Tertutup
Persentase dari total
dana properti yang tidak terdaftar
Sekitar 30% Sekitar 70%
Jenis aset properti
yang dimiliki
Cenderung berisiko lebih rendah atau inti
properti
Dana properti ekuitas swasta (PE)
berisiko lebih tinggi
Umur dana Umur tidak terbatas Tanggal penghentian, di mana
dana mendistribusikan semua
aliran kas kepada investor
Likuiditas (untuk investor) Penebusan (bulanan,
kuartalan, atau tahunan); di
Inggris, PUT juga memiliki
sejumlah kecil perdagangan di
pasar sekunder
Tidak menawarkan penebusan;
investor dapat berdagang posisi mereka
di pasar sekunder (jika ada),
meskipun tidak likuid
Harga penebusan Berdasarkan penilaian
properti yang dimiliki oleh
dana
Berdasarkan hasil dari
properti pada
tanggal penghentian
Struktur dana Di Inggris, PUT yaitu yang paling
umum digunakan dalam struktur
dana terbuka oleh dana pensiun
Dana tertutup sangat
umum dalam industri PE.
Di AS, sebagian besar PE terdiri
dari kemitraan terbatas atau
terbatas dana untuk membeli aset properti terkait. Oleh karena itu, investor tidak akan dapat mencapai eksposur penuh segera terhadap aset properti saat mengalokasikan dana ke dana real estate yang tidak terdaftar.
Investasi Real Estate Terdaftar vs Tidak Terdaftar
2. Biaya: Biaya yang dikenakan oleh dana real estate yang tidak terdaftar dapat signifikan. Biaya dikenakan setiap tahun dan berkisar antara 50 hingga 200 basis poin di Amerika Serikat dan antara 20 hingga 150 bps di Inggris. Biaya kinerja juga mungkin dikenakan (berdasarkan baik kepada indeks maupun kepada pengembalian absolut). Biaya kinerja dapat bertambah saat pengelola menggunakan leverage yang signifikan dan nilai taksiran dari properti meningkat.
3. Leverage dan efek J-curve: Kinerja jangka pendek dari dana yang tidak terdaftar biasanya dipengaruhi oleh biaya yang terlibat dalam membeli portofolio awal properti. Setelah biaya dana diamortisasi, dana yang tidak terdaftar harus mengungguli pasar langsung untuk mengkompensasi jangka pendek. pajak atas keuntungan selama
sebesar proporsi besar dari pendapatan (90% di Amerika Serikat) didistribusikan kepada pemegang saham
sebagai dividen. Fitur ini, yang juga hadir dalam kasus reksa dana, merupakan
keuntungan pajak utama jika dibandingkan dengan investasi tipikal dalam saham. Fitur penting lainnya dari REIT telah dibahas di Level I.
Secara tradisional, REIT telah menjadi kendaraan investasi real estat terdaftar yang paling penting. REIT dan entitas serupa umum di Amerika Serikat, Inggris, Kanada, Jerman, Singapura, dan Australia. Negara-negara ini dan banyak negara lainnya telah mengadopsi pendekatan REIT AS. Selain itu, dalam beberapa tahun terakhir, sejumlah kendaraan investasi real estat terdaftar alternatif telah diluncurkan. Kendaraan investasi baru ini mencakup opsi dan futures pada indeks real estat, dana yang diperdagangkan di bursa yang berbasis pada indeks real estat, dan reksa dana real estat tertutup.
REIT besar dikelola secara aktif dan merupakan perusahaan yang terintegrasi secara vertikal, karena mereka terlibat dalam Here is the translation of the text into Indonesian:
"Sebagai kendaraan investasi yang relatif rendah biaya, ETF efisien pajak, dan menawarkan fitur-fitur mirip saham (likuiditas, dividen, kemungkinan untuk melakukan short selling atau menggunakan margin, dan dalam beberapa kasus ketersediaan opsi beli (calls) dan opsi jual (puts) pada ETF).
Sementara ETF pertama kali hanya didasarkan pada indeks saham dan obligasi, saat ini ETF juga berdasarkan pada aset seperti real estat, mata uang, dan komoditas. Dana yang diperdagangkan di bursa yang berdasarkan pada indeks real estat dan terdaftar di bursa AS melacak hal-hal berikut:
- Nilai real estat global (seperti melalui iShares S&P World Ex-U.S. Property Index Fund, SPDR DJ Wilshire International Real Estate ETF, WisdomTree International Real Estate Fund, dan iShares FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Ex-U.S. Index Fund)
- Wilayah global (seperti melalui iShares FTSE EPRA/NAREIT Asia Index Fund, iShares FTSE EPRA/NAREIT Europe Index Fund, dan iShares FTSE EPRA/NAREIT North America Index Fund)
- Paparan luas terhadap AS (seperti..."
(Note: The last sentence is incomplete in the original text, so the translation ends there.) Investasi kecil dan besar; dan serupa dengan opsi dan kontrak berjangka pada indeks properti, ETF yang berdasarkan indeks properti dapat digunakan baik untuk melindungi risiko atau untuk berspekulasi. Akhirnya, ada juga ETF yang berinvestasi di REIT. Misalnya, iShares Cohen & Steers REIT (ICF) berusaha untuk mengikuti hasil investasi dari sebuah indeks yang terdiri dari REIT AS yang relatif besar dan likuid. ETF lain yang berinvestasi di REIT yaitu iShares Real Estate 50 (FTY), yang berusaha untuk mengikuti hasil investasi dari sebuah indeks yang terdiri dari 50 REIT properti terbesar dalam FTSE NAREIT Composite Index. Kedua ETF ini yaitu ETF properti terbesar berdasarkan kapitalisasi pasar di Amerika Serikat (per Maret 2015). Investor dalam ETF yang berinvestasi di REIT harus menanggung dua lapisan biaya: yang pertama dari REIT tempat ETF berinvestasi, dan yang kedua dari ETF itu sendiri. Investor juga harus menanggung biaya broker saat membeli atau menjual ETF di pasar. Here’s the translation of your text into Indonesian:
manajer dana segera. Ini karena kas akan ditarik dari investor saat diperlukan oleh dana yang tidak terdaftar untuk membeli aset real estate yang bersangkutan. Oleh karena itu, investor tidak akan dapat mendapatkan paparan penuh segera terhadap real estate ketika mengalokasikan modal ke dana real estate yang tidak terdaftar.
4. Dana real estate yang terdaftar memberikan informasi kepada para investor. Mirip dengan kasus sekuritas lain yang terdaftar di bursa, seperti saham dan obligasi, dana real estate yang terdaftar diwajibkan untuk mengungkapkan informasi keuangan dan informasi terkait lainnya tentang dana tersebut. Ini memungkinkan investor untuk membuat keputusan yang relatif terinformasi.
5. Mirip dengan dana real estate yang tidak terdaftar, beberapa dana real estate yang terdaftar menawarkan kemungkinan untuk menargetkan subsektor atau wilayah tertentu.
6. Mirip dengan dana real estate yang tidak terdaftar, dana real estate yang terdaftar menawarkan beberapa manfaat pajak, seperti pengecualian dari pajak perusahaan.
17.2.4 Dua Kerugian Dana Real Estate yang Terdaftar
Dua kerugian dari dana real estate yang terdaftar Here is the translation of the provided text into Indonesian:
Dana Ted dan
Reksa Dana
Jenis aset
real estat
yang dimiliki
Bisa berupa REIT ekuitas,
REIT hipotek, atau
campuran
ETF melacak indeks
real estat; ada juga ETF
jangka pendek dan
jangka ultra pendek
Likuiditas (untuk
investor)
Diperdagangkan di pasar
sekunder
Diperdagangkan di pasar
sekunder
Harga
penebusan
Harga perdagangan
di pasar sekunder
Harga perdagangan
di pasar sekunder
Status pajak REIT tidak membayar pajak
di tingkat perusahaan
jika mereka mematuhi
sejumlah
pembatasan; ini
berarti bahwa tidak ada
pajak keuntungan
modal yang dikenakan
pada pelepasan aset
ETF bersifat netral pajak Tidak membayar pajak di
tingkat perusahaan
jika mereka mematuhi
sejumlah
pembatasan; ini
berarti bahwa tidak
ada pajak keuntungan
modal yang dikenakan
pada pelepasan aset
Biaya Sebagian besar REIT memiliki
biaya manajer tahunan,
biaya manajemen
properti, biaya wali,
dan biaya lainnya;
biaya broker juga harus
ditambahkan saat
membeli atau menjual
saham REIT di
pasar
Karena sebagian besar ETF
real estat berinvestasi di
REIT, ada berinvestasi di real estat global masuk akal selama siklus bisnis di berbagai negara tidak secara sempurna berkorelasi. Dengan berinvestasi secara internasional, seorang investor di real estat mungkin akan mendapatkan akses ke batas efisiensi yang lebih tinggi (yaitu, memperoleh manfaat dari pengembalian yang diharapkan lebih tinggi untuk tingkat risiko tertentu) dibandingkan jika dia hanya berinvestasi di pasar real estat domestik. Kami akan memperluas topik ini di bab berikutnya.
Pasar sekuritas real estat global memiliki total kapitalisasi pasar sebesar $1,72 triliun ( pada 30 Juni 2014), yang terdistribusi di 456 perusahaan. Tabel 17.3 menunjukkan bahwa Amerika Serikat menyumbang 36% dari total pasar, dengan dikelola oleh eksekutif atau wali amanat mereka. Mengenai penggunaan utang, sementara REIT di AS tidak memiliki batasan pada jumlah pembiayaan utang yang dapat mereka gunakan, REIT di negara lain memiliki batasan utang. Misalnya, REIT Australia memiliki rasio batas utang terhadap ekuitas sebesar 3 banding 1 jika kondisi tertentu terpenuhi.
Berbagai gaya yang ditetapkan oleh sebuah REIT diputuskan oleh tim manajemen dana, dengan bantuan CEO dan entitas pengatur. Gaya tersebut dapat aktif atau pasif; dari atas ke bawah atau dari bawah ke atas; nilai atau pertumbuhan; dan inti, nilai tambah, atau oportunistik. Gaya manajemen REIT umumnya yaitu gaya aktif, di mana manajer secara aktif mengelola investasi real estat individu atau portofolio aset real estat, dengan mencari pengembalian yang lebih tinggi dari yang direalisasikan oleh tolok ukur dalam tingkat risiko tertentu. Gaya yang diadopsi oleh manajemen investasi REIT biasanya yaitu dari atas ke bawah. Menurut Parker (2011):
REIT kini telah berevolusi untuk fokus terutama pada a.
Sekitar tiga perempat dari perusahaan di pasar sekuritas real estate global terdiri dari REIT atau struktur yang mirip REIT, dengan bagian yang tersisa terdiri dari pemilik-pengelola non-REIT dan perusahaan pengembangan real estate. Tabel 17.4 menunjukkan negara-negara yang memiliki REIT terdaftar, serta negara-negara yang sedang dalam proses atau mempertimbangkan legislasi REIT. Negara pertama yang mengadopsi struktur REIT yaitu Amerika Serikat (1960), diikuti oleh Belanda (1969) dan Australia (1971). Negara berikutnya yaitu Kanada, yang mengadopsi REIT pada tahun 1994, 23 tahun kemudian. Negara-negara lainnya mengenalkan REIT di tahun-tahun berikutnya, yang berarti bahwa di banyak negara, REIT telah ada selama kurang dari dua dekade.
Tabel 17.5 menunjukkan rata-rata pengembalian 10 tahun dan deviasi standar REIT dari sembilan negara maju, yang merupakan satu-satunya negara di mana serangkaian 10 tahun tersedia. Dapat diamati bahwa rentang deviasi standar… 4 Negara dengan REIT Terdaftar
Negara-negara dengan REIT Terdaftar dan Legislasi REIT Legislasi REIT
Tahun Diterima Dalam Proses Dipertimbangkan
Amerika Serikat (1960) Malaysia (2005) Chili Tiongkok
Belanda (1969) Israel (2006) Kosta Rika India
Australia (1971) Jerman (2007) Hongaria
Kanada (1994) Inggris (2007) Indonesia
Ghana (1994) Italia (2007) Lithuania
Belgia (1995) Selandia Baru (2007) Luksemburg
Brasil (1995) Nigeria (2010) Filipina
Yunani (1999) Meksiko (2011) Puerto Rico
Turki (1999) Thailand (2012)
Jepang (2000) Finlandia (2013)
Korea Selatan (2001) Irlandia (2013)
Singapura (2002) Pakistan (2013)
Prancis (2003) Afrika Selatan (2013)
Hong Kong (2003) Dubai (2014)
Taiwan (2003) Spanyol (2014)
Bulgaria (2005)
Sumber: UBS dan Cohen & Steers (www.cohenandsteers.com).
ini yaitu tanggal pertama yang dilaporkan oleh S&P untuk nilai Indeks Global REIT yang baru dibuat. Kami dapat mengamati bahwa evolusi REIT global sangat berkorelasi dengan evolusi ekuitas dunia (the EIT versus Investasi Lain,
3/2005–2014
Sumber: Standard & Poor’s dan Bloomberg.
50
100
150
200
250
Jan-04 Mei-05 Okt-06 Feb-08 Jul-09 Nov-10 Apr-12 Agu-13 Des-14 Mei-16
Global REIT Global Ekuitas Dunia Obligasi Global Komoditas Global
mengalami penurunan maksimum hampir 70% dari saat itu hingga awal 2009.
Korelasi tinggi yang ditunjukkan antara global REIT dan ekuitas dunia sekali lagi menyoroti salah satu kelemahan utama terkait investasi REIT: fakta bahwa REIT menunjukkan korelasi tinggi dengan saham. Ini akan dibahas lebih dalam di bab selanjutnya.
Akhirnya, ada ETF yang berinvestasi di pasar real estat internasional. Misalnya, iShares International Developed Property ETF berusaha untuk melacak hasil investasi dari indeks yang terdiri dari ekuitas real estat (REIT) di pasar non-AS yang berkembang. Sekali lagi, para investor di ETF yang berinvestasi di REIT harus menanggung dua lapisan biaya (pertama dari REIT yang diinvestasikan ETF, dan... Investasi Real Estat yang Tidak Terdaftar 435
Perkiraan masa hidup jenis REIT ini biasanya antara tujuh hingga 10 tahun, saat itu berakhir dalam sebuah peristiwa likuiditas. Sama seperti pada kasus REIT yang diperdagangkan, REIT yang tidak diperdagangkan harus membayar setidaknya 90% dari pendapatan kotor yang kena pajak kepada pemegang saham untuk mempertahankan status mereka sebagai yang dibebaskan dari pajak penghasilan korporasi federal. REIT yang tidak diperdagangkan hanya tersedia bagi investor yang memenuhi standar kelayakan, dan mereka mewakili sekitar 20% dari total kapitalisasi pasar untuk semua REIT yang terdaftar secara publik (di Amerika Serikat).
Biaya di muka yang terkait dengan investasi dalam REIT yang tidak diperdagangkan biasanya antara 12% dan 15%. Salah satu tantangan utama bagi REIT yang tidak diperdagangkan terjadi selama fase peningkatan, ketika investor mengharapkan untuk mendapatkan pembayaran dividen di masa depan pada saat REIT perlu menutupi biaya awal yang relatif tinggi dan hanya ada beberapa aset yang siap untuk menghasilkan arus kas.
Siklus hidup REIT yang tidak diperdagangkan memiliki Here is the translated text in Indonesian:
2) ruang kantor, (3) fasilitas industri, (4)
ruang ritel, (5) properti perhotelan, (6) properti layanan kesehatan, dan (7) properti penyimpanan mandiri.
REIT yang tidak diperdagangkan dapat secara eksplisit memilih dua jenis strategi atau kombinasi keduanya. Yang pertama yaitu strategi pendapatan saat ini (juga dikenal sebagai distribusi), yang terkait dengan hasil saat ini yang lebih tinggi tetapi dengan mengorbankan total pengembalian keseluruhan yang lebih rendah. Yang kedua yaitu strategi apresiasi harga jangka panjang. Dalam kasus REIT yang tidak diperdagangkan, strategi ini direalisasikan pada penjualan aset-aset tersebut.
REIT yang tidak diperdagangkan telah menerima tiga kritik utama berikut (Husson, McCann, dan Taveras 2012). Pertama, sifatnya yang illiquid dapat memberikan sensasi yang menyesatkan bagi investor tentang volatilitas pengembalian yang rendah. Kedua, seperti yang telah disebutkan sebelumnya, mereka mengenakan biaya tinggi dan sering kali melibatkan konflik kepentingan yang signifikan. Ketiga, mereka sering menggunakan leverage untuk membiayai pembayaran dividen saat ini, sebuah praktik yang mungkin menyembunyikan ketidakmampuan mereka untuk Here's the translated text in Indonesian:
hingga penyesuaian harga 18 bulan setelah penutupan periode penawaran, ketika nilai mendasar dari kepemilikan real estat dapat berfluktuasi naik atau turun Investor Tersedia untuk siapa saja atau entitas dengan akun pialang Tersedia hanya untuk investor yang memenuhi syarat melalui penasihat keuangan profesional Biaya Komisi perdagangan saat pembelian; biaya manajemen berbasis aset tahunan Biaya di muka sebesar 12% hingga 15% dari investasi; akuisisi, manajemen aset, disposisi, dan biaya insentif selama masa berlaku Sumber: Diambil dari Asosiasi Program Investasi (2013). reaksi dari pengembalian berbasis penilaian yang berkaitan dengan pengembalian berbasis pasar, dan menggambarkan penghalusan yang tidak terjadi. Bagian ini menganalisis data tentang pengembalian real estat AS berbasis penilaian dan berbasis pasar selama periode 25 tahun. 17.3.1 Histogram Pengembalian Real Estat AS Pameran 17.8 yaitu histogram dari pengembalian triwulanan Indeks Properti NCREIF (NPI) selama periode 25 tahun dari kuartal pertama tahun 1990 hingga kuartal keempat tahun 2014. Investasi 437
EKSHIBIT 17.8 Indeks Properti NCREIF (NPI)
17.3.2 Empat Penjelasan tentang Hubungan Antara
Volatilitas Berbasis Penilaian dan Berbasis Pasar
Isu krusial yaitu apakah penyebaran yang jauh lebih luas dari pengembalian berbasis pasar (Ekshibit 17.9) relatif terhadap pengembalian berbasis penilaian (Ekshibit 17.8) disebabkan oleh satu atau lebih dari empat penjelasan berikut:
1. Akurasi penilaian yang lebih rendah dibandingkan dengan harga pasar
2. Perbedaan dalam risiko aset yang mendasarinya
438 BAGIAN 3: ASET NYATA
3. Penggunaan leverage di sebagian besar REIT
4. Hasil dari volatilitas yang diinduksi likuiditas , karena
pengembalian berbasis pasar mencerminkan penilaian dari pasar ekuitas dengan tingkat efisiensi pasar informasi yang moderat hingga tinggi. Sejauh harga pasar dari REIT berbeda secara substansial dari nilai sebenarnya, dapat dikatakan bahwa peserta pasar akan mampu mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dengan membeli REIT yang dihargai terlalu rendah atau melakukan short-selling pada REIT yang dihargai terlalu tinggi. Diperkirakan, persaingan untuk memperdagangkan REIT yang salah harga akan cenderung mendorong harga REIT menuju nilai sebenarnya. Penilaian umumnya tidak tunduk pada arbitrase dan oleh karena itu mungkin lebih mungkin untuk menyimpang dari nilai sebenarnya dari properti yang mendasarinya.
Penjelasan potensial kedua mengenai perbedaan yang diamati antara pengembalian REIT dan pengembalian berbasis penilaian yaitu bahwa dua seri pengembalian tersebut didasarkan pada aset mendasar yang sangat berbeda. Namun, sebagian besar REIT ekuitas yang mendasari Indeks REIT yang dianalisis dalam Tabel 17.9 memiliki portofolio properti berkualitas institusional besar yang sangat s. Diferensial leverage mungkin dapat menjelaskan kurang dari setengah perbedaan dalam volatilitas. Penjelasan potensial keempat yaitu bahwa perdagangan pasar ekuitas dari investasi real estate menyuntikkan volatilitas ke dalam harga REIT, yang disebabkan oleh volatilitas dan likuiditas pasar ekuitas, bukan oleh perubahan nyata dalam nilai properti real estate yang mendasarinya.
Singkatnya, bahkan setelah disesuaikan untuk leverage, pengembalian berbasis appraisal memiliki volatilitas yang secara dramatis lebih rendah dibandingkan dengan pengembalian berbasis pasar. Bab 15 memberikan analisis singkat tentang tingkat penghalusan dalam Indeks Properti NCREIF. Bukti penghalusan dalam indeks berbasis appraisal cukup kuat, dan oleh karena itu, yang pertama dari empat penjelasan potensial (akurasi yang lebih rendah dari appraisal yang dihaluskan relatif terhadap harga pasar) mungkin menjelaskan semua perbedaan volatilitas yang disesuaikan dengan leverage. Namun, masih ada potensi bahwa perbedaan antara NPI dan REIT pada real estat jika pengembalian meremehkan risiko. Akibatnya, portofolio akan teralokasi berlebihan ke real estat, dan manajer portofolio akan meremehkan tingkat risiko portofolio tersebut.
Dari perspektif makroekonomi, penetapan harga aset yang akurat memerlukan estimasi risiko yang tepat. Jika investor real estat secara kelompok meremehkan pengembalian yang diperlukan dari investasi real estat karena meremehkan risiko real estat, kelas aset ini akan menjadi overprice, dan tingkat investasi yang dilakukan dalam real estat akan terlalu tinggi secara tidak efisien. Dengan kata lain, sejauh mana risiko real estat diremehkan, proyek real estat yang menawarkan tingkat pengembalian yang relatif rendah (yaitu, manfaat yang relatif rendah untuk masyarakat) akan didanai meskipun risiko proyek tersebut, jika diestimasi dengan benar, akan menunjukkan bahwa proyek tersebut mengurangi kekayaan relatif terhadap investasi lainnya.
17.4 ARBITRASE, LIKUIDITAS, DAN SEGMENTASI
Perviasi antara pengembalian berdasarkan penilaian real ces. Sebagai contoh, ketersediaan sekuritas yang menawarkan eksposur likuiditas tinggi terhadap kelas aset dan subkelas aset dalam investasi tradisional memainkan peran penting dalam manajemen portofolio tradisional. Dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yaitu contoh inovasi yang telah sangat memfasilitasi manajemen risiko untuk beberapa aset. Apakah alat serupa ada dalam real estat, atau apakah mereka sedang muncul? Bagian ini dimulai dengan diskusi tentang ETF untuk memperkenalkan peluang dan tantangan terkait dalam manajemen risiko real estat.
17.4.1 Pengumpulan Sekuritas versus Securitisasi
Ada perbedaan penting antara pengumpulan sekuritas dan sekuritisasi. Pengumpulan sekuritas yaitu kumpulan sekuritas dalam satu entitas, seperti reksa dana. Securitisasi umumnya didefinisikan sebagai pengumpulan aset yang tidak diperdagangkan di publik menjadi unit kepemilikan yang diperdagangkan di publik (sekuritas). Dengan demikian, reksa dana ekuitas biasa umumnya dipandang sebagai suatu pengumpulan. aset yang mendasari. Namun, banyak reksa dana tertutup memiliki kegunaan yang terbatas untuk lindung nilai dan penentuan tolok ukur. Perbedaan antara reksa dana tertutup dan ETF yaitu bahwa hubungan antara reksa dana tertutup dan sekuritas yang mendasarinya tidak dapat di-arbitrase dengan mudah. Kunci dari ETF yaitu kemampuan peserta pasar untuk melakukan arbitrase terhadap perbedaan antara harga pasar ETF dan nilai per saham dari portofolio yang mendasarinya. Sebagian besar ETF dibangun untuk memfasilitasi kegiatan arbitrase yang mendorong harga pasar ETF menuju nilai per saham dari portofolio yang mendasarinya, atau nilai aset bersihnya.
Sebagai contoh, sebagian besar ETF memungkinkan pemilik saham dalam ETF untuk menukarkan saham ETF mereka dengan saham dalam portofolio sekuritas yang mendasari ETF tersebut. Jika sebuah ETF diperdagangkan dengan diskon yang substansial terhadap nilai aset bersihnya, seorang arbitraseur dapat (1) membeli saham ETF di pasar, (2) menyerahkan saham tersebut kepada dana yang sesuai sebagai imbalan untuk saham dalam Here is the translated text in Indonesian:
**Aktivitas arbitrase dari penjualan pendek saham ETF ini akan menurunkan harga ETF sampai setiap kelebihan harga pasar ETF di atas NAV-nya sekecil mungkin dibandingkan dengan biaya transaksi yang terlibat.**
**Manfaat utama dari potensi banyak harga ETF yang dapat di-arbitrase ketika mereka menyimpang secara substansial dari NAV mereka yaitu bahwa para peserta pasar dapat menetapkan posisi long dan short dalam ETF dengan keyakinan bahwa harga ETF akan mendekati NAV mereka tidak hanya selama periode ketenangan pasar tetapi juga selama periode stres moderat.**
**Likuiditas ini berarti bahwa risiko portofolio ekuitas tradisional dapat dikelola secara terus-menerus dan efektif dengan menggunakan ETF. Dengan kata lain, manajemen portofolio ekuitas tradisional dapat mengandalkan penetapan harga yang efisien dari dana yang sangat likuid seperti ETF, opsi, dan kontrak berjangka untuk mengelola risiko. Seharusnya investor real estat juga mengandalkan dana real estat yang diperdagangkan secara publik seperti REIT untuk mengelola risiko real estat swasta.** Teks berikut diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia:
**Risiko apa?**
Bukti di Bab 15 dan dalam Lampiran 17.8 dan 17.9 menunjukkan bahwa sekuritas real estat yang diperdagangkan secara publik menunjukkan volatilitas yang sangat tinggi, bahkan setelah disesuaikan dengan perbedaan leverage, jika dibandingkan dengan penilaian real estat swasta. Dalam periode stres pasar, perbedaan ini bisa mengejutkan. Misalnya, Lampiran 15.2 di Bab 15 mencantumkan pengembalian kuartalan dari NPI dan Indeks REIT selama delapan tahun yang berakhir pada Desember 2014. Perhatikan bahwa mulai kuartal keempat tahun 2008, Indeks REIT mengalami penurunan sekitar 60% dari nilai dalam waktu enam bulan. Namun, dalam sembilan bulan berikutnya, Indeks REIT hampir dua kali lipat. Dengan demikian, posisi $100 di indeks akan turun menjadi $41 dan pulih menjadi $78 hanya dalam lima kuartal. Selama enam bulan pertama periode yang sama, NPI hanya turun sekitar 15%, tetapi kemudian terus turun lagi 8% dalam enam bulan berikutnya, alih-alih
.jpg)
