pulih seperti yang terjadi pada Indeks REIT.
442 BAGIAN 3: ASET NYATA
Pertanyaan kunci untuk... alat-alat. Alasan mengapa harga REIT mungkin secara substansial tidak mencerminkan nilai sebenarnya dari properti yang mendasarinya yaitu bahwa tidak ada metode untuk dengan cepat dan aman melakukan arbitrase perbedaan yang dianggap antara penilaian REIT dan aset yang mendasarinya.
17.4.4 Dua Pandangan Mengenai REIT sebagai Indikator Nilai Real Estat Pribadi
Contoh sebelumnya tentang kinerja Indeks REIT relatif terhadap Indeks Properti NCREIF pada tahun 2008 dan 2009 menunjukkan perbedaan nilai yang luar biasa. Ada dua interpretasi utama terhadap perbedaan kinerja ini:
1. Penurunan harga substansial Indeks REIT yang diikuti oleh peningkatan harga hampir 100% secara akurat mencerminkan perubahan nyata dalam nilai properti real estat yang disesuaikan dengan efek dari leverage.
2. Pengembalian Indeks REIT dan volatilitasnya yang tinggi berasal dari sumber risiko yang tidak berkorelasi dengan fundamental ekonomi yang mendasari real estat, seperti volatilitas di pasar saham AS. nd
untuk menjadi tidak efektif, terutama pada saat turbulensi pasar ekuitas. Pada saat volatilitas pasar ekuitas yang tinggi, lindung nilai justru dapat menambah total risiko bagi investor. Masalah dalam menyelesaikan apakah nilai real estat yang diperdagangkan secara publik sangat berkorelasi dengan nilai real estat swasta yaitu bahwa, tidak seperti sekuritas yang diperdagangkan secara publik, nilai properti swasta tidak dapat diamati kecuali jika mereka diperdagangkan dengan frekuensi tinggi.
Investasi Real Estat Terdaftar vs Tidak Terdaftar 443
Upaya empiris untuk menyelesaikan masalah ini tidak definitif. Namun, Fisher et al. (2003) secara empiris menganalisis real estat yang diperdagangkan secara publik versus properti swasta yang dinilai dan menyimpulkan bahwa “pola umum penemuan harga tampaknya melibatkan Indeks NAREIT yang biasanya bergerak lebih dulu... diikuti terakhir oleh Indeks NCREIF berbasis penilaian. Total jeda waktu antara NAREIT dan NCREIF bisa beberapa tahun, seperti yang diukur oleh waktu titik balik siklus utama.”
17.4.5 Pasar Keuangan Bergantung pada keadaan, para arbiter mungkin atau mungkin tidak dapat mengintegrasikan dua pasar tersebut. Bukti dalam bab ini bahwa penilaian REIT dan penilaian real estate swasta sangat berbeda mungkin menunjukkan bahwa pasar investasi real estate tersegmentasi. Banyak institusi, seperti yayasan, mungkin memiliki kebutuhan likuiditas yang terbatas di seluruh portofolio mereka dan mungkin melihat investasi mereka dengan horizon jangka panjang. Para investor ini mungkin tertarik pada investasi real estate swasta dengan keyakinan bahwa investasi ini memiliki risiko yang relatif rendah, mengingat arus kasnya yang stabil dan penyebaran nilai yang relatif rendah pada titik horizon jangka panjang di mana investasi tersebut mungkin dilikuidasi. Institusi semacam itu mungkin menganggap REIT lebih berisiko karena harga pasarnya yang volatile.
Investor dengan horizon jangka pendek dan kebutuhan likuiditas yang lebih tinggi mungkin melihat REIT sebagai penyedia likuiditas yang mereka inginkan dengan biaya transaksi yang rendah. Para investor jangka pendek ini mungkin... Penjualan yang dikenakan pajak tidak menguntungkan di Amerika Serikat berdasarkan indikasi bahwa investor yaitu pedagang jangka pendek dalam aset yang dijual, alih-alih menjadi investor jangka panjang. Aturan mengenai penjualan dealer berarti bahwa jika sebuah REIT memperdagangkan persentase tertentu dari properti dalam periode waktu tertentu dan dengan periode kepemilikan tertentu, maka semua keuntungan modal dari transaksi tersebut akan dikenakan pajak sepenuhnya di tingkat REIT.
Mühlhofer (2013) berpendapat bahwa manajer REIT dibatasi oleh aturan pajak yang menyebabkan manajemen portofolio yang suboptimal, termasuk keengganan untuk memanfaatkan nilai real estate swasta yang tidak efisien. Studi ini mengkaji hubungan antara imbal hasil dari pasar REIT dan imbal hasil dari pasar properti langsung. REIT menghadapi aturan dealer, yang melarang mereka membeli real estate dengan tujuan tunggal untuk menjual kembali. Ini menunjukkan bahwa REIT yaitu kendaraan pendapatan properti, bukan kendaraan investasi properti secara lengkap. Seorang investor REIT memiliki berkenaan dengan batasan 10% (Edwards dan Bernstein 2008; Humphreys 2008). Mengingat pelonggaran aturan mengenai penjualan dealer, bukti bahwa nilai REIT dan nilai berbasis penilaian menyimpang secara substansial sepanjang tahun 2008 dan 2009 (seperti yang dibahas sebelumnya) melemahkan argumen bahwa perpajakan atas perputaran REIT menyebabkan perbedaan valuasi ini. Namun, perbedaan dalam relasi agensi juga dapat menyebabkan perbedaan antara nilai properti real estate yang tidak terdaftar dan yang terdaftar. Misalnya, REIT memiliki manajer dengan basis pemegang saham yang tersebar, sementara sebagian besar kemitraan real estate besar dibentuk dan dipantau oleh kelompok kecil mitra terbatas. Biaya agensi yang lebih rendah dan responsivitas yang lebih tinggi dari manajer real estate swasta terhadap investor institusi dapat membuat manajer real estate swasta mengejar strategi dengan volatilitas lebih rendah. Sebaliknya, manajer REIT dapat sangat responsif terhadap pemegang saham melalui insentif seperti opsi saham. Para pemilik yang melikuidasi kepemilikan properti di AS di bawah tekanan pada akhir 2008 dan awal 2009 mungkin harus menderita harga rendah yang sama yang diimplikasikan oleh harga REIT akibat krisis keuangan dan kredit saat itu. Bagi para investor real estate yang mengalami masalah likuiditas, penurunan signifikan dalam harga properti mungkin telah menjadi indikasi yang valid tentang harga yang harus mereka terima saat melikuidasi posisi yang ada. Namun, bagi investor real estate yang memiliki modal yang cukup, dapat dikatakan bahwa harga jual yang terpaksa tidak mencerminkan nilai sebenarnya dari kepemilikan mereka. Dasar dari argumen ini yaitu bahwa selama krisis likuiditas, ada kemungkinan yang sangat tinggi bahwa harga properti akan pulih ketika krisis mereda. Jika demikian, masuk akal bahwa nilai kepemilikan properti pribadi seorang investor yang pasti dapat bertahan dalam krisis tanpa melikuidasi posisi mungkin lebih baik diindikasikan oleh penilaian profesional daripada oleh indikasi berbasis pasar. Saya menggali ketidaksesuaian ini dengan membeli aset yang undervalued dan melakukan short-selling pada aset yang overpriced. Namun, ada dua kesulitan dengan strategi ini dalam kasus REIT dan properti real estate. Pertama, pembelian dan penjualan berikutnya dari real estate pribadi memerlukan waktu, biaya transaksi, modal, dan keahlian yang substansial. Kedua, short sale dari real estate yang dimiliki secara pribadi hampir tidak mungkin dilakukan, dan bahkan short sale dari REIT mungkin sulit dilakukan pada saat stres pasar yang ekstrem.
17.4.8 Bukti dari Korelasi Selama 20 Tahun
Pameran 17.10 menggambarkan korelasi rolling selama 20 kuartal antara hasil kuartalan dari NPI berbasis penilaian dan hasil kuartalan yang bersamaan dari sub-indeks semua ekuitas berbasis pasar dari Seri Indeks Real Estat FTSE NAREIT AS. Setiap titik dalam pameran didasarkan pada 20 kuartal hasil yang mengarah ke tanggal pada sumbu horizontal. Pengamatan kasual terhadap diagram menunjukkan hampir tidak ada konsistensi positif atau negatif. Here is the translation of the provided text into Indonesian:
te directions. (Seperti yang ditunjukkan dalam Pameran 15.2 dan dibahas sebelumnya, Indeks REIT pulih sementara NPI terus menurun.)
Bukti dari Pameran 17.10 menunjukkan bahwa selain selama periode stres pasar yang luar biasa, tidak ada dasar historis yang menunjukkan bahwa REIT dapat berfungsi sebagai alat lindung nilai yang efektif untuk nilai yang dinilai dalam jangka pendek hingga menengah.
17.4.9 Properti sebagai Diversifikator
Pameran 17.11 berisi statistik ringkasan untuk indeks pasar ekuitas AS (indeks Russell), Indeks Properti NCREIF, Indeks REIT, dan versi tidak halus dari Indeks Properti NCREIF dan Indeks REIT. Analisis mencakup periode 24,75 tahun dari kuartal kedua tahun 1990 hingga kuartal pertama tahun 2015. Interval waktu yang tepat didasarkan pada ketersediaan data dari indeks Russell. Pengembalian yang tidak halus untuk Indeks Properti NCREIF dan Indeks REIT didasarkan pada metode autokorelasi urutan pertama yang dijelaskan dalam Bab 15.
Pertama, perhatikan dari Here is the translated text in Indonesian:
l 3000 0.12 0.61 0.23 0.62
Russell Midcap 0.09 0.67 0.26 0.68
Russell Midcap Value 0.12 0.78 0.32 0.78
Russell Midcap Growth 0.06 0.48 0.17 0.50
Russell 2000 0.08 0.69 0.26 0.70
Russell 2000 Value 0.10 0.80 0.32 0.79
Russell 2000 Growth 0.06 0.55 0.19 0.57
Indeks REIT akan menyebabkan volatilitas yang jauh lebih tinggi pada indeks tersebut dibandingkan dengan indeks tanpa leverage (NPI). Namun, leverage seharusnya tidak memiliki dampak besar pada korelasi.
Sebagai contoh, pertimbangkan dua portofolio dengan aset dasar yang hampir identik, kecuali bahwa portofolio L memiliki leverage 2:1 dan portofolio U tidak memiliki leverage. Jika rasio leverage terus dipertahankan, pengembalian portofolio L seharusnya memiliki volatilitas dua kali lipat dari pengembalian portofolio U tetapi dengan koefisien korelasi sama dengan 1.0.
Kedua, perhatikan pada Pameran 17.11 bahwa korelasi NPI dengan indeks pasar AS yang paling umum yang terdaftar (Russell 3000) yaitu 0.12, sedangkan korelasi Indeks REIT dengan Russell 3000 yaitu 0.61. Juga untuk mendanai tingkat pertumbuhan. Dengan demikian, Indeks REIT berperilaku selaras tidak hanya dengan pasar saham secara keseluruhan tetapi juga dengan sektor pasar yang paling terkait secara fundamental dalam hal ukuran dan pertumbuhan. Indeks Properti NCREIF menunjukkan korelasi sedikit lebih tinggi dengan saham nilai dibandingkan dengan saham pertumbuhan tetapi tidak menunjukkan kecenderungan kuat untuk berkorelasi dengan saham kecil. Salah satu interpretasi dari korelasi tersebut yaitu bahwa Indeks REIT tampaknya mencerminkan perilaku yang lebih masuk akal secara ekonomi dibandingkan dengan NPI.
Versi tidak halus dari Indeks REIT berperilaku sangat mirip dengan versi yang halus dalam hal korelasi dengan indeks Russell, dan versi halus dan tidak halus memiliki korelasi sebesar 0,99. Ini konsisten dengan autocorrelation rendah dari Indeks REIT (0,15), yang dapat dikaitkan dengan harga yang ditentukan di pasar yang kompetitif. Namun, versi tidak halus dari NPI hanya memiliki korelasi sebesar 0,59 dengan... d nilai tidak dapat diperdagangkan, hasilnya mungkin hanya menunjukkan bahwa nilai yang dinilai terlalu halus dan terlalu tertinggal untuk dapat dipercaya. Dalam analisis data sebelumnya, Clayton dan MacKinnon (2001) menemukan hasil yang serupa: "Hasil menunjukkan bahwa, selama seluruh periode sampel 1978–1998, hasil REIT menunjukkan sensitivitas terbesar terhadap obligasi dan saham (baik kecil maupun besar). Setelah mempertimbangkan faktor-faktor pasar publik ini, tidak ada peran untuk real estat yang tidak disekuritisasi dalam menjelaskan hasil REIT." Pertanyaan tentang apakah real estat berfungsi sebagai diversifier yang efektif yaitu kompleks. Jawabannya tergantung pada mana, jika ada, dari indeks real estat yang dengan akurat mencerminkan nilai real estat yang mendasarinya: indeks berbasis penilaian atau indeks berbasis pasar. Keyakinan bahwa ekuitas real estat komersial AS berfungsi sebagai diversifier yang kuat untuk portofolio ekuitas AS harus didasarkan pada dua asumsi: (1) bahwa harga ekuitas REIT tidak mencerminkan dengan akurat nilai dari underlying mereka. Penilaian berbasis appraisal dan indeks berbasis pasar ditawarkan dalam konteks keadaan serupa dengan investasi lainnya. Kami telah membahas sejumlah produk dan tema yang berkaitan dengan investasi real estat dalam konteks internasional (misalnya, kami baru saja mengalokasikan satu bagian untuk REIT Terdaftar versus Tidak Terdaftar). Namun, kami masih perlu memperluas peluang dan tantangan investasi real estat internasional, serta tentang pembentukan program investasi ekuitas real estat global. Bab berikutnya didedikasikan untuk isu-isu ini.
BAB 18
Investasi Real Estat Internasional
Investasi real estat lintas negara menawarkan peluang untuk peningkatan diversifikasi. Investor sering kali memulai investasi real estat secara domestik karena peluang lokal lebih akrab dan lebih mudah dilakukan dibandingkan dengan investasi lintas batas (internasional). Seiring dengan bertambahnya pengalaman investor dalam berinvestasi di berbagai proyek real estat domestik, mereka sering mencari peluang baru di negara lain. Investor institusional yang mengejar akses langsung ke aset real estat sering kali mulai berinvestasi di luar negeri dengan menjadi mitra terbatas dalam proyek internasional yang somewhat mirip dengan peluang domestik yang sudah mereka kenal dan berpengalaman.
18.1 TINJAUAN INVESTASI REAL ESTAT INTERNASIONAL
Secara historis, institusi telah"
If you need further translation or assistance, feel free to ask! Tantangan terkait. Secara khusus, dana real estate terpapar pada risiko valuta asing. Paparan mata uang ini sangat jelas dalam kasus investasi real estate internasional, mengingat volatilitas pendapatan operasi properti yang relatif rendah. Volatilitas pendapatan operasi yang rendah ini sering kali menjadikan pergerakan nilai tukar sebagai sumber utama risiko dan imbal hasil jangka pendek (positif atau negatif) dari investasi di luar negeri, kecuali jika risiko mata uang dilindungi.
Menurut Almond dan Vrensen (2014), total stok real estate komersial di Eropa, wilayah Asia-Pasifik, dan Amerika Utara mencapai $33 triliun pada tahun 2012, yang didistribusikan sebagai berikut:
Sekitar 37% (sekitar $12,4 triliun) dari total ini saat ini diinvestasikan dan didistribusikan sebagai berikut: Eropa ($4,4 triliun), Asia-Pasifik ($4,25 triliun), dan Amerika Utara ($3,75 triliun). Pada tahun 2011, total stok properti yang diinvestasikan melampaui jumlah rekor tahun 2008; dan pada tahun 2012, jumlahnya Negara ke negara lain (lihat Pameran 18.1 untuk pasar maju dan Pameran 18.2 untuk pasar berkembang). Misalnya, Pameran 18.1 menunjukkan bahwa pajak pendapatan sewa untuk orang asing di seluruh kelompok
PAMERAN 18.1 Karakteristik Pengembalian, Pajak, dan Biaya Transaksi Terkait dengan Investasi Real Estat Asing Secara Langsung: Pasar Maju
| Negara | Hasil Sewa Kotor | Pajak Pendapatan Sewa | Biaya Perjalanan Pulang | Pajak Keuntungan Modal |
|---------------|-------------------|-----------------------|-------------------------|-------------------------|
| Austria | 2.18% | 33.92% | 11.20% | 25.00% |
| Belgia | 5.53% | 9.22% | 21.10% | n.a. |
| Kanada | 3.68% | 14.87% | 7.85% | 25.00% |
| Denmark | 4.84% | 3.67% | 2.23% | 24.00% |
| Finlandia | 3.63% | 23.80% | 9.01% | 32.00% |
| Prancis | 2.89% | 10.00% | 18.45% | 33.30% |
| Jerman | 3.34% | 15.82% | 12.68% | n.a. |
| Hong Kong | 2.82% | 12.16% | 34.11% | n.a. |
| Irlandia | n.a. | 10.05% | 9.07% | 33.00% |
| Jepang | 5.02% | 1.70% | 13.36% | 15.00% |
| Belanda | 5.45% | 15.00% | 12.16% | 1.20% |
| Selandia Baru | 6.09% | 1.74% | 4.52% | n.a. |
| Norwegia | n.a. | 26.86% | 4.69% | 27.00% |
| Spanyol | 3.91% | 24.75% | 12.75% | 21.00% |
| Swedia | n.a. | 22.76% | 8.26% | 30.00% |
| Swiss | 3.81% | 48.56% | 6.21% | n.a. |
| Inggris Raya | 3.21% | n.a. | 8.03% | | Demikian pula, pajak keuntungan modal dapat serendah 1.2% (Belanda) dan setinggi 33.3% (Prancis). Kita juga dapat mengamati variabilitas yang sangat tinggi dalam tarif pajak penghasilan dan pajak keuntungan modal yang berlaku bagi investor asing di pasar-pasar berkembang utama (Gambar 18.2). Biaya roundtrip, yaitu total biaya membeli dan menjual properti residensial, termasuk biaya hukum, pajak penjualan dan transfer, biaya pendaftaran, serta biaya dan komisi agen real estat, juga menunjukkan varians yang sangat tinggi di berbagai negara. Secara keseluruhan, gambar-gambar tersebut menjelaskan bahwa sangat penting bagi investor untuk memahami karakteristik spesifik dari setiap pasar real estat di mana mereka mungkin mempertimbangkan untuk mengalokasikan dana.
18.2 KESEMPATAN DALAM INVESTASI REAL ESTATE INTERNASIONAL
Investasi dalam real estat internasional menawarkan beberapa peluang. Ini termasuk harapan akan imbal hasil yang lebih tinggi, manfaat diversifikasi, dan potensi penghematan pajak.
18.2.1 Harapan akan Imbal Hasil yang Lebih Tinggi Here is the translated text in Indonesian:
Jumlah total populasi di sebagian besar pasar yang sudah berkembang telah mencapai puncaknya (misalnya, di sebagian besar Eropa Barat) dan di beberapa negara ini bahkan mengalami penurunan. Sebaliknya, populasi di sebagian besar pasar yang sedang berkembang diharapkan terus tumbuh selama beberapa dekade ke depan (kecuali dalam beberapa kasus, seperti banyak negara Eropa Timur dan China, di mana populasi diperkirakan akan mencapai puncaknya dalam sekitar satu dekade dari sekarang). Di sisi lain, migrasi ke beberapa negara maju (misalnya, Amerika Serikat dan Australia) telah membantu pertumbuhan populasi di negara-negara ini, meskipun dengan modest. Pertumbuhan ekonomi dan populasi di pasar yang sedang berkembang telah disertai dengan urbanisasi yang cepat, dengan dorongan yang dihasilkan dalam permintaan untuk ruang kantor baru dan yang lebih baik, ruang ritel, dan perumahan.
Permintaan untuk ruang kantor dipengaruhi oleh jumlah orang usia kerja, karena mereka akan menempati kantor, dan oleh tingkat pekerjaan. Permintaan untuk ruang ritel sebagian dipengaruhi oleh total populasi dan... akan dijelaskan kemudian. Menurut Geltner et al. (2014), pasar properti di banyak negara, terutama di pasar yang berkembang, menjadi pasar pengganti di mana (1) akan ada persaingan yang semakin meningkat antara daerah, (2) kualitas baik akan menggantikan kualitas buruk, dan (3) pasokan harus menyesuaikan untuk mengurangi efek dari penurunan harga. Oleh karena itu, investor dari pasar yang secara demografis matang (kebanyakan negara maju) seharusnya melakukan alokasi strategis untuk properti internasional, terutama ke pasar yang secara demografis belum matang (kebanyakan pasar yang berkembang).
18.2.2 Manfaat Diversifikasi
Meskipun tidak semua investor dapat mengharapkan untuk mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dari investasi properti internasional, investor kemungkinan akan mendapatkan manfaat dari keuntungan diversifikasi yang ditawarkan oleh investasi semacam itu. Pasar properti domestik dipengaruhi oleh variabel ekonomi nasional dan internasional. Setiap negara memiliki struktur ekonomi yang berbeda, dan ini... s di seluruh pengembalian real estat internasional. Oleh karena itu, investasi yang terdiversifikasi di pasar real estat internasional seharusnya memiliki potensi yang relatif besar untuk menguntungkan investor dengan menawarkan akses ke berbagai aliran kas dan eksposur risiko yang berbeda.
Dalam teori, batasan efisien yang mencakup obligasi global, saham, dan real estat mendominasi batasan yang hanya mencakup obligasi lokal atau domestik, saham, dan real estat karena menawarkan set aset investasi yang lebih besar untuk dipilih, yang tidak seratus persen berkorelasi. Secara grafis, set ini sesuai dengan batasan efisien yang digambarkan dalam Pameran 18.3, di mana untuk setiap tingkat pengembalian yang diharapkan, investor dapat mengantisipasi tingkat risiko total yang lebih rendah ketika menggabungkan investasi lokal dan internasional dibandingkan hanya berinvestasi secara domestik.
Seperti yang akan kita bahas nanti di bab ini, salah satu tantangan terbesar untuk investasi internasional di real estat yaitu risiko mata uang. Namun, dalam banyak kasus, ini tidak selalu menggeser efisiensi frontier ke atas, mereka seharusnya menggeser frontier ke kiri. Dengan kata lain, potensi keuntungan diversifikasi seharusnya menjadi pendorong utama dari investasi properti global. Investor institusi sangat menyadari fakta ini, karena lebih dari 65% dari mereka menyebutkan keuntungan diversifikasi sebagai alasan utama di balik investasi real estat internasional, dibandingkan dengan 16% yang menyebutkan pengembalian yang lebih tinggi sebagai alasan utama (lihat Preqin 2015).
Menurut Geltner et al. (2014), bukti empiris sebagian besar mendukung mengenai manfaat diversifikasi internasional dalam real estat. Hasilnya tergantung sebagian besar pada korelasi antara pengembalian real estat internasional. Proporsi terhadap total nilai pasar—tidak valid untuk investasi real estat domestik atau internasional. Dengan kata lain, bobot pasar umumnya bukan merupakan bobot optimal bagi setiap investor dalam hal alokasi ke real estat. Alasan untuk ini yaitu bahwa real estat menawarkan keunggulan unik (misalnya, perlakuan pajak penghasilan yang lebih baik), yang akan kita bahas di bagian berikutnya, dan kekurangan (misalnya, kurangnya likuiditas dan sifat yang tidak merata), yang seharusnya mempengaruhi keputusan alokasi portofolio berdasarkan setiap investor. Juga, tidak jelas apa yang dimaksud dengan total nilai pasar real estat global. Haruskah itu mencakup properti residensial dan komersial yang dihuni oleh pemiliknya? Karena real estat bersifat tidak merata dan memiliki karakteristik baik sebagai investasi maupun barang konsumsi, bahkan dari sudut pandang teoretis pun masih tidak jelas bagaimana real estat seharusnya ditangani dalam konteks konstruksi portofolio Markowitz dan efisiensi. berupa pajak properti dan pajak penjualan. Kompleksitas masalah ini membuat pentingnya penggunaan nasihat pajak dari ahli menjadi sangat krusial. Di bagian-bagian berikut, kita akan membahas perisai pajak depresiasi (yang merupakan salah satu keuntungan pajak utama dari investasi di real estat, dan alasan untuk memasukkan perpajakan pendapatan sebagai peluang, meskipun ini juga merupakan tantangan bagi investasi real estat internasional); penangguhan perpajakan atas keuntungan; dan efek pajak gabungan dari depresiasi, penangguhan, dan penggunaan utang.
18.2.4 Perisai Pajak Depresiasi
Keuntungan pajak potensial utama dari real estat di seluruh dunia yaitu dapat dikuranginya depresiasi bangunan untuk tujuan pajak penghasilan. Dengan demikian, sebuah properti yang menghasilkan pendapatan kas bersih dari sewa dan kontrak sewa sebesar €5.000.000 per tahun akan menghasilkan pendapatan kena pajak hanya sebesar €4.500.000 per tahun jika wajib pajak dapat mengklaim biaya depresiasi sebesar €500.000 per tahun. Keuntungan pajak terkait dengan dapat dikuranginya depresiasi untuk penghasilan. depresiasi:
Pelindung Pajak Depresiasi = Depresiasi × Tarif Pajak (18.1)
di mana Depresiasi yaitu jumlah depresiasi yang dapat dikurangkan oleh investor pada tahun t, dan Tarif Pajak yaitu tarif pajak marginal investor pada tahun t. Dengan demikian, Pelindung Pajak Depresiasi yaitu jumlah yang mengurangi pajak penghasilan investor pada tahun t sebagai hasil dari dapatnya mengurangkan depresiasi pada tarif pajak, Tarif Pajak.
Nilai sekarang (PV) dari pelindung pajak depresiasi dihitung dengan mendiskontokan aliran kas pada tingkat bunga yang sesuai. Dengan mengasumsikan bahwa tarif pajak konstan dan bahwa investor akan dapat menikmati pelindung pajak dengan kepastian, aliran kas dapat didiskontokan pada tingkat tanpa risiko, Rf, seperti yang diilustrasikan dalam Persamaan 18.2:
PV Pelindung Pajak Depresiasi =
T∑
t=1
Depresiasi × Tarif Pajak
(1 + Rf)t
(18.2)
Sebagai contoh, sebuah gedung yang menawarkan basis depresiasi sebesar €10.000.000 yang akan terdepresiasi secara merata selama 20 tahun (menggunakan metode depresiasi garis lurus) akan... te dari 40% dan tingkat diskon 5%, kewajiban pajak sebesar €4.000.000 dalam 20 tahun memiliki nilai sekarang sebesar €10.000.000 × 0,40/(1,05)20, atau €1,51 juta. Dengan demikian, keuntungan bersih bagi wajib pajak dari kemampuan untuk mengurangi penyusutan yaitu €2,49 – €1,51 = €0,98 juta.
Jika aset yang disusutkan untuk tujuan pajak tetap stabil atau menghargai dalam nilai pasar yang sebenarnya, maka kemampuan untuk menyusutkan bangunan dapat dipandang sebagai pinjaman tanpa bunga dari pemerintah kepada wajib pajak (yaitu, pajak yang dikurangi dapat dipandang sebagai pinjaman terhadap pajak di masa depan). Dengan kata lain, dibandingkan dengan tidak memiliki real estat dan membayar pajak penghasilan penuh atas semua pendapatan pada tarif pajak yang dinyatakan, investor real estat dapat dipandang menggunakan penyusutan sebagai perlindungan untuk menunda pajak dan meningkatkan nilai diskonto dari semua arus kas di masa depan.
APLIKASI 18.2.4
Pertimbangkan investasi real estat yang dimiliki oleh seorang wajib pajak dengan pendapatan yang substansial, yang berada dalam bracket pajak 25% atas semua pendapatan. Sebuah properti dihasilkan oleh perisai pajak. Perisai pajak penyusutan tidak hanya ditawarkan di Amerika Serikat tetapi juga di banyak negara lain di seluruh dunia. Misalnya, berdasarkan studi oleh PricewaterhouseCoopers International, Lee dan Swenson (2012) menganalisis negara-negara yang termasuk dalam Uni Eropa dan menemukan bahwa semuanya menawarkan beberapa jenis perisai pajak penyusutan (baik melalui pengeluaran maupun penyusutan cepat).
18.2.5 Penundaan Pajak atas Keuntungan
Di banyak negara, real estat dapat menawarkan keuntungan bagi investor yang dikenakan pajak berupa penundaan pajak atas keuntungan investasi sampai aset tersebut dilikuidasi. Seperti dalam kasus saham biasa, keuntungan biasanya dikenakan pajak saat penjualan investasi daripada dinilai sesuai pasar. Beberapa investasi, seperti serangkaian investasi obligasi jangka pendek yang diperpanjang setiap tahun, menyebabkan pajak tahunan atas keuntungan.
Pajak tahunan atas keuntungan menyebabkan pertumbuhan pasca pajak sama dengan hasil dari tingkat keuntungan sebelum pajak (r) dan 1 dikurangi tarif pajak marginal. l= [1+ [(1+ r)T − 1] × (1−Tarif Pajak)]
1
T − 1
(18.4)
Perhatikan bahwa pengembalian setelah pajak tahunan untuk contoh sebelumnya dapat ditemukan sebagai
tingkat yang menyamakan nilai masa depan setelah pajak (€4.4365) dengan investasi awal sebesar
€1, seperti yang ditunjukkan dalam persamaan berikut:
Tingkat Setelah Pajak =
(
€4.4365
1
) 1
20
− 1 = 7.73%
Penundaan pajak atas keuntungan memiliki efek meningkatkan keuntungan setelah pajak dari 6%
menjadi 7.73%. Sebagai alternatif, perhatikan bahwa tingkat pra-pajak yang setara dengan 7.73% setelah pajak dapat
ditemukan dengan membaginya dengan (1 – pajak), yang menghasilkan 12.88%. Dengan demikian, penundaan pajak atas keuntungan
relatif terhadap perpajakan tahunan atas keuntungan setara dengan memiliki kemampuan untuk menghasilkan 12.88% pra-pajak
daripada 10%.
APLIKASI 18.2.5
Seorang investor membandingkan tingkat pengembalian setelah pajak atas investasi yang menawarkan
pengembalian pra-pajak sebesar 5.2% per tahun. Di dalam satu kemasan investasi, pengembalian
sepenuhnya dikenakan pajak setiap tahun. Kemasan lain menunda perpajakan sampai dana ditarik. Mengasumsikan seorang investor dengan tarif pajak 35% dan sebuah... Pembayaran sisa dilakukan.
Investasi Real Estat Internasional 461
Secara keseluruhan, manfaat pajak penghasilan dari real estat yang dibiayai dengan utang dapat sangat berharga bagi investor dalam kelompok pajak yang sangat tinggi. Kembali ke contoh depresiasi di bagian 18.2.4, nilai potensi dari pengurangan pajak depresiasi bagi seorang investor yang dikenakan pajak, hampir €1 juta dalam contoh tersebut, menjadi sangat signifikan ketika utang diterapkan. Jika gedung dalam contoh (mungkin bernilai €12.000.000, termasuk tanah) dibiayai dengan rasio utang 6:1, seluruh pelindung pajak depresiasi sebesar €0,98 juta dapat dihasilkan dengan hanya €2 juta investasi ekuitas.
18.2.7 Leverage
Leverage yaitu bagian integral dari sebagian besar investasi real estat di seluruh dunia. Ada tiga alasan utama untuk ini. Pertama, manajer dana akan berusaha menggunakan leverage untuk meningkatkan aset yang dikelola untuk meningkatkan pengembalian ekuitas dan berpotensi mendapatkan biaya kinerja yang lebih tinggi. Kedua, dan seperti yang akan kita bahas nanti, leverage dalam konteks asing. berikut yaitu terjemahan ke dalam bahasa Indonesia:
ke ekuitas), seperti yang ditunjukkan dalam Persamaan 18.5:
Rlev = Rassets × L (18.5)
Volatilitas dari pengembalian yang terleverasi, σlev, dapat diturunkan dari volatilitas pengembalian aset, σassets, dan Persamaan 18.5, seperti yang ditunjukkan dalam Persamaan 18.6:
σlev = L × Ïƒassets (18.6)
Persamaan 18.5 dan 18.6 mengabaikan biaya pembiayaan dari leverage untuk kesederhanaan, karena dalam periode waktu yang sangat singkat, biayanya akan dapat diabaikan. Sebagai contoh, penurunan cepat sebesar 2% dalam nilai aset dari posisi yang terleverasi 3:1 akan menyebabkan penurunan 6% dalam nilai ekuitas. Namun, perlu dicatat bahwa untuk perubahan besar, hubungan ini menjadi lebih mendekati. Mengingat tanggung jawab terbatas, penurunan aset sebesar 40% tidak dapat menyebabkan ekuitas turun sebesar 120%. Persamaan 18.6 dapat digunakan untuk memperkirakan bahwa jika volatilitas pengembalian dari aset yaitu 20%, maka volatilitas pengembalian dari ekuitas yang terleverasi 3:1 yaitu 60%. Investor dalam properti real estate yang terleverasi harus menyadari potensi manfaat dan biaya dari leverage. te
risiko, dan risiko hukum.
18.3.1 Tiga Alasan Mengapa Hubungan Agensi Penting
Kepemilikan real estat institusional biasanya melibatkan hubungan agensi, yang merupakan pendorong penting kinerja. Ajen dapat memenuhi dua fungsi penting: bertindak sebagai manajer operasi setiap properti, dan bertindak sebagai pengambil keputusan dalam membeli dan menjual properti.
Ukuran dan sifat alokasi manajer portofolio harus didasarkan pada kemampuan investor untuk memilih, memantau, dan mengelola hubungan agensi, karena keberhasilan investasi real estat secara substansial dipengaruhi oleh kinerja para manajer.
Ada tiga alasan mengapa hubungan agensi sangat penting dalam pemilihan dan pengelolaan real estat dibandingkan dengan pengelolaan investasi lain, seperti dana ekuitas publik pasif:
1. Pasar untuk ajen seperti manajer real estat tidak sangat efisien. Di pasar yang efisien, pembeli mendapatkan apa yang mereka bayar. Kepemilikan memerlukan kontak yang lebih besar dengan manajer real estat sepanjang masa proyek. Oleh karena itu, kemampuan seorang investor untuk menjalin hubungan yang efektif dan berkelanjutan dengan manajer dapat membenarkan alokasi yang lebih besar untuk real estat.
Dalam pasar yang sepenuhnya efisien, manajer tidak dapat secara konsisten menghasilkan keuntungan abnormal. Properti real estat sering diperdagangkan di pasar yang relatif tidak efisien di mana manajer yang lebih baik dapat secara konsisten menghasilkan kinerja yang lebih baik. Oleh karena itu, investor yang dapat memilih dan memantau manajer yang berhasil dalam menyusun portofolio properti real estat dapat membenarkan alokasi yang lebih tinggi untuk real estat.
Ketiga aspek ini dari real estat pribadi (yaitu, yang tidak terdaftar) menekankan pentingnya manajemen real estat yang unggul. Investor harus dapat mengidentifikasi manajer yang kompeten dan mempertahankan hubungan yang sukses dengan manajer tersebut. Kesimpulannya sederhana: Investor dengan kontak, akses, dan kemampuan yang diperlukan untuk kesuksesan properti. Berinvestasi tidak memiliki informasi yang diperlukan dan oleh karena itu membuat kesalahan. Mereka membeli barang yang buruk; mereka membayar terlalu mahal saat membeli dan mendapatkan terlalu sedikit saat menjual. Sebagai alternatif, mereka bisa mencoba menyelesaikan masalah dengan membeli informasi, misalnya dari pialang lokal, atau dengan mendirikan kantor lokal dan mempekerjakan orang lokal. Namun, itu hanya akan menerjemahkan biaya dari kekurangan informasi menjadi pembayaran biaya dan gaji, yang juga menggerogoti imbal hasil. Dalam hal apa pun, biaya informasi ini menunjukkan bahwa diversifikasi, yang disebut sebagai satu-satunya keuntungan gratis di pasar keuangan, tidak lagi gratis.
Menurut hasil yang disajikan dalam Eichholtz, Schweitzer, dan Koedijk (2001) dan Eichholtz, Gugler, dan Kok (2011), pasar properti tidak efisien, dan investor real estat domestik cenderung lebih unggul dibandingkan investor real estat internasional, dengan asumsi semua hal lainnya sama, saat mereka berinvestasi di pasar dan produk yang sama. Perlu dicatat bahwa investasi dalam skala besar didorong oleh dana real estat domestik, mencerminkan biaya yang lebih tinggi untuk menjalankan dana yang berinvestasi di luar negeri.
18.3.2 Asimetri Informasi
Karena keunikan sebagian besar investasi real estat, harga properti real estat yang ditawarkan untuk dijual cenderung bervariasi jauh dari nilai ekonomi sebenarnya dibandingkan dengan aset homogen yang diperdagangkan di pasar yang relatif efisien. Asimetri informasi yang dihasilkan antara pembeli dan penjual bisa cukup tinggi dan menyebabkan biaya informasi. Dalam pasar yang lebih efisien, seperti pasar besar untuk ekuitas publik, terdapat banyak pembeli dan penjual yang terinformasi dengan baik yang mencari untuk membeli sekuritas yang mereka identifikasi sebagai tidak dihargai dengan tepat dan untuk menjual sekuritas yang mereka anggap terlalu mahal. Banyaknya investor terinformasi tersebut cenderung memaksa harga pasar menuju tingkat yang mencerminkan informasi yang tersedia. Oleh karena itu, seorang investor yang kurang terinformasi dapat merasa cukup yakin bahwa transaksi di pasar yang efisien akan menghasilkan... Likuiditas dan Biaya Transaksi
Properti real estat swasta biasanya sangat tidak likuid. Ketidaklikuidan real estat dipengaruhi oleh keunikan dan biaya transaksi, di antara faktor-faktor lainnya. Biaya transaksi real estat relatif tinggi. Biaya untuk memperoleh dan akhirnya melikuidasi properti dapat mencakup komisi penjualan (biaya agen) dan biaya hukum yang berkisar antara 2% hingga 7%, tergantung pada negara dan jumlah penjualannya, serta biaya-biaya lainnya, termasuk pajak transfer, biaya pencarian, dan biaya pembiayaan, yang mendekati total 10%. Pajak transfer properti, yang pada dasarnya tidak ada di Amerika Serikat, bisa relatif tinggi di beberapa negara. Mereka dapat berkisar dari 1% atau 2% di Turki, Tiongkok, dan Meksiko hingga 5% atau bahkan 7% di Australia, Prancis, Belanda, dan Spanyol.
Investasi Real Estate Internasional 465
Panjang proses penjualan real estat yang substansial disebabkan oleh kompleksitas yang terlibat. Misalnya, penjual biasanya harus menyiapkan Ilmu illikuiditas yaitu masalah yang semakin memburuk dalam kasus investasi real estat internasional. Hal ini terjadi karena investor asing akan berada dalam posisi yang kurang menguntungkan dalam berurusan dengan broker lokal, terutama jika mereka mengikuti strategi perdagangan aktif. Misalnya, menjual kantor di London ketika pasar diperkirakan telah mencapai titik datar untuk pindah ke Kota New York, di mana diperkirakan berada di titik terendah, tidak dapat dilakukan dengan segera (seperti yang bisa dilakukan dengan saham dan obligasi), terutama jika peserta pasar lainnya memiliki ekspektasi yang sama tentang pasar kantor London.
Ilmu illikuiditas lebih tinggi selama periode permintaan real estat yang lemah, ketika penjualan sebuah properti bisa memakan waktu hingga satu tahun atau lebih. Pemilik biasanya menetapkan harga reservasi minimum di bawahnya mereka enggan untuk menjual, sehingga memperburuk masalah illikuiditas.
Ilmu illikuiditas dalam real estat memperburuk risiko politik dan ekonomi yang mungkin juga dihadapi oleh properti tersebut, saat para investor... Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam Bahasa Indonesia:
Dalam masa lalu, terutama dalam hal negara-negara yang tergabung dalam blok perdagangan. Namun, risiko lain tak terhindarkan juga melekat pada investasi internasional di real estat.
18.3.4 Risiko Politik dan Ekonomi
Risiko politik dapat didefinisikan dengan sangat luas sebagai risiko bahwa pengembalian dari investasi dapat terpengaruh secara negatif akibat ketidakstabilan atau perubahan politik di suatu negara. Risiko politik sangat relevan untuk investasi real estat dan bahkan lebih bagi investor asing. Ini karena real estat merupakan bagian dari warisan suatu negara, dan pemerintah daerah yaitu aktor kunci dalam hal-hal seperti zonasi, pajak, dan perlindungan penyewa. Beberapa contoh risiko politik yang dihadapi oleh investor real estat asing yaitu penetapan batasan baru pada kepemilikan properti non-domestik, ekspropriasi tanah dan properti, serta pajak yang berlebihan pada investor asing (Contreras et al. 2014). Ketidaklikuidan dari investasi real estat yang dimiliki secara langsung membuatnya... Pendapatan sewa memiliki volatilitas yang relatif rendah, terutama jika dibandingkan dengan kelas aset lainnya, terutama aset yang diperdagangkan di bursa seperti saham. Fakta ini menjadikan pergerakan nilai tukar sebagai faktor utama yang memengaruhi risiko dan imbal hasil properti dalam jangka pendek (dari sudut pandang investor asing yang tidak melakukan lindung nilai).
Seorang investor AS yang menerima arus kas sebesar €10 juta yang diharapkan menghadapi dua risiko terkait arus kas yang diukur dalam Dolar AS: volatilitas arus kas, dan volatilitas nilai tukar. Demikian juga, investor dapat dilihat menghadapi dua risiko terkait nilai kepemilikan real estate: volatilitas aset dalam mata uang lokal, dan volatilitas nilai tukar. Sebagai contoh, bagi investor AS, properti yang saat ini bernilai €100 juta dapat dipandang memiliki nilai sesuai dengan produk yang ditunjukkan dalam Persamaan 18.7 pada akhir periode berikutnya:
€100 × (1 + r) × (1 + fx) ≈ €100 × (1 + r + fx) (18.7)
di mana r yaitu persentase perubahan dalam y ditambah dengan setiap apresiasi dalam mata uang rumah investor relatif terhadap mata uang asing (atau dikurangi dengan depresiasi). Dalam skenario apresiasi 2% di euro relatif terhadap dolar AS, total return dalam euro yaitu 2%, yang ditemukan sebagai jumlah dari return dolar AS (4%) dan penguatan −2% di euro relatif terhadap dolar. Dalam skenario depresiasi 1% di euro, total return dalam euro yaitu 5%.
Risiko investor dapat dilihat secara efektif sebagai portofolio dua aset jika r dan fx, properti, dan mata uang, dianggap sebagai aset. Sejalan dengan kasus portofolio dua saham, varians dari investasi internasional ini dapat diuraikan sebagai berikut:
σ²d = σ²fx + σ²r + 2cov(fx, r) (18.8)
di mana σ²d yaitu varians dari return investasi properti internasional, yang dinyatakan dalam istilah mata uang domestik; σ²fx yaitu varians dari nilai tukar mata uang asing; σ²r yaitu varians dari return aset properti asing di variansi antara nilai tukar mata uang asing dan pengembalian real estat asing: (1) kovarians = 0%, dan (2) kovarians = 1%.
468 BAGIAN 3: ASET NYATA
Persamaan 18.8 menggambarkan variansi dari total pengembalian investor yang dipandang dalam mata uang domestik investor sebagai jumlah dari dua variansi dan dua kali kovarians. Pertama, perhatikan bahwa variansi yaitu 0,04 dan 0,0225. Untuk skenario 1, total variansi yaitu jumlah dari variansi: 0,04 + 0,0225 = 0,0625. Di bawah skenario 2, total variansi menambahkan dua kali kovarians untuk total 0,0825.
Analisis investasi luar negeri sebagai memiliki risiko tambahan akibat beroperasinya real estat di yurisdiksi dengan mata uang yang berbeda didasarkan pada pengukuran risiko dalam mata uang negara asal investor. Namun, tidak jelas bahwa kekayaan dan risiko investor harus diukur terkait dengan satu mata uang. Beberapa investor institusional mungkin memiliki basis investor global. Selain itu, investor yang meminimalkan risiko mata uang. Biaya transaksi kemungkinan akan cukup tinggi, karena risikonya dialihkan kepada pihak lawan yang harus mengelolanya. Oleh karena itu, sulit untuk membenarkan penggunaan derivatif mata uang untuk investor dengan jangka waktu panjang, mengingat bukti empiris menunjukkan bahwa nilai tukar berfluktuasi secara acak. Selain itu, dalam portofolio yang diinvestasikan di banyak negara dan mata uang, sebagian besar risiko nilai tukar dapat dikhususkan.
Contoh 1: Misalkan sebuah perusahaan investasi real estate yang berbasis di Prancis baru saja menginvestasikan £50 juta dalam properti di Inggris. Potensi pendapatan kotor dari tahun pertama operasi diperkirakan sebesar £4.000.000. Namun, tidak mungkin properti tersebut akan terisi penuh sepanjang tahun, dan telah diperkirakan tingkat kehilangan karena kekosongan sebesar 10%. Mengingat tingkat kekosongan tersebut, biaya tetap dan variabel properti untuk tahun pertama operasi diperkirakan sebesar £450.000 dan £600.000, masing-masing. Untuk Here is the translated text in Indonesian:
Pengeluaran
= £3,600,000 − £1,050,000 = £2,550,000
Oleh karena itu, pengembalian yang diharapkan dari investasi selama tahun pertama, yang dinyatakan dalam poundsterling, sama dengan £2,550,000/£50,000,000 = 5,10%. Jika tidak ada perubahan dalam nilai tukar, tingkat pengembalian akan sama dalam euro.
Namun, perusahaan Prancis perlu menghitung pengembalian dalam euro, mengingat bahwa mata uang domestiknya yaitu euro. Mengingat bahwa euro diperkirakan akan menguat 1% terhadap pound, pada akhir tahun NOI, yang dinyatakan dalam euro, akan menjadi £2,550,000 × 1.30 × (1 – 0.01) = €3,315,000. Ini memberikan pengembalian yang diharapkan (dalam euro) sama dengan €3,315,000/[£50 juta × 1.30] = 5,05%. Perhatikan bahwa kita bisa mendapatkan hasil yang sama ini dengan mengalikan pengembalian yang diperoleh sebelumnya dan dinyatakan dalam pound dengan 1 dikurangi penguatan euro yang diharapkan terhadap pound: 5,10% × (1 – 0,01) = 5,05%. Ini yaitu pengembalian pendapatan. Total pengembalian harus mencakup penurunan 1% dalam 6 × 0,11 = 0,00176.
Oleh karena itu,
σ²d = σ²fx + σ²r + 2cov(fx, r) = 0,16 + 0,112 + 2 × 0,00176 = 0,04122.
Dan deviasi standar dari pengembalian investasi properti internasional yaitu 20,30%, yang merupakan akar kuadrat dari varians 0,04122.
Akhirnya, hambatan lain bagi investasi properti internasional yang terkait dengan risiko mata uang yaitu kemungkinan adanya kontrol modal, atau risiko bahwa suatu negara mungkin memberlakukan kontrol modal ketika menghadapi krisis neraca pembayaran (ini juga dianggap sebagai contoh risiko politik oleh beberapa penulis). Kontrol modal membuatnya lebih sulit dan lebih mahal (dalam hal pemungutan pajak untuk transaksi internasional) untuk memulangkan pendapatan yang berasal dari investasi properti di negara yang memberlakukan kontrol tersebut. Risiko ini lebih tinggi di pasar negara berkembang.
470 BAGIAN 3: ASET RIIL
18.3.6 Risiko Hukum
Investor dalam properti perlu memverifikasi bahwa, ketika mereka membeli suatu properti, mereka memperoleh s
(sebagian besar terkait biaya informasi dan pemantauan). Dalam bagian ini, kami pertama-tama menganalisis peran
REIT dalam membentuk program investasi real estat global. Kemudian, kami memeriksa peran
investasi real estat langsung internasional. Akhirnya, kami memberikan ringkasan dari
berbagai bentuk investasi real estat yang tersedia—bentuk-bentuk yang telah dibahas
dalam bab ini dan empat bab sebelumnya.
18.4.1 Investasi Real Estate Internasional
Trusts (REIT)
Investasi REIT memungkinkan investor yang tidak terinformasi untuk melakukan investasi real estat yang terinformasi dengan baik di luar negeri. Misalnya, investor yang tidak terinformasi dapat membeli saham REIT di banyak bursa saham, seperti di Australia, Prancis, Hong Kong, London, dan Amerika Serikat. Pasar publik umumnya dianggap cukup efisien. Selain itu, biaya transaksi untuk REIT rendah, dan para investor dalam kendaraan investasi ini tidak perlu khawatir tentang pemantauan dekat terhadap portofolio aset real estat internasional. Dan, seperti yang kami catat sebelumnya, Tentu! Berikut yaitu terjemahan teks tersebut ke dalam bahasa Indonesia:
Dalam hal apa pun, jika sebuah REIT ingin melindungi risiko mata uang yang dihadapi oleh portofolio properti perusahaan, ia dapat mengambil posisi dalam derivatif mata uang, meskipun tidak tersedia untuk semua pasar dan dapat memiliki spread beli-jual yang tinggi, membuat lindung nilai tersebut menjadi mahal. Risiko mata uang juga dapat diminimalkan ketika perusahaan properti yang terdaftar cukup besar sehingga dapat menyebarkan portofolio real estatnya di sejumlah negara dan mata uang. Terakhir, lindung nilai yang alami dan umumnya tidak mahal terdiri dari menggunakan leverage yang dinyatakan dalam mata uang masing-masing negara tempat properti tersebut berada. Dalam hal ini, ketika mata uang suatu negara tertentu terdepresiasi terhadap mata uang negara tempat REIT melaporkan laporan keuangannya (misalnya, dalam dolar AS), arus kas yang dihasilkan oleh properti dan dinyatakan dalam mata uang lokal akan menurun dalam istilah dolar, tetapi setidaknya beberapa dari... berat negara yang optimal untuk kasus investasi properti. Pendekatan kedua terdiri dari menggunakan bobot indeks internasional untuk melacak komposisi pasar real estat global. Namun, pasar real estat di sejumlah negara memiliki bobot yang kurang dalam indeks real estat global, sedangkan pasar real estat di negara lain memiliki bobot yang lebih. Sebagai contoh, menurut Geltner et al. (2014), Australia kebetulan memiliki pasar real estat yang sangat terjamin dan oleh karena itu terwakili secara berlebihan dalam portofolio properti global. Solusi untuk masalah ini terdiri dari menggunakan bobot indeks dengan penyesuaian produk domestik bruto (PDB). Prosedur ini menghasilkan alokasi negara yang lebih stabil dan mungkin lebih mendekati bobot pasar properti global yang sebenarnya. Seperti yang telah kita diskusikan sebelumnya dalam bab ini, salah satu kekurangan utama dari investasi di REIT internasional untuk mendapatkan eksposur ke pasar real estat internasional yaitu adanya biaya tinggi. I'm sorry, but the text you provided seems to be a mixture of numerical data and terms related to statistics, instead of coherent sentences or paragraphs that would typically require translation. If you have any specific sentences or a different segment of text that you want translated to Indonesian, please provide that, and I'll be happy to help! Here is the translation of the provided text into Indonesian:
EXHIBIT 18.6 Korelasi Tiga Tahun Bergulir antara Pasar Real Estat Publik yang Dapat Dijamin di Prancis dan Jerman (Data Bulanan)
Sumber: Penelitian Properti Global (www.globalpropertyresearch.com).
Investasi Real Estat Internasional 473
terutama sekitar waktu krisis keuangan global 2008–09 dan dampaknya setelahnya. Koefisien korelasi bergulir telah meningkat dari rentang antara 0 dan 0,2 selama dekade pertama ke rentang antara 0,2 dan 0,8 antara tahun 2002 dan 2014. Kecenderungan jangka panjang yaitu peningkatan korelasi, yang dapat dijelaskan oleh peningkatan integrasi ekonomi antara kedua negara ini dan pengenalan euro pada tahun 1999, yang Investor—seperti dana pensiun, individu swasta, dan trust keluarga—sebaiknya mencoba menemukan kompromi yang optimal antara kinerja yang lebih baik dan diversifikasi. Investor akhir dapat mencapai ini dengan mencoba untuk mendapatkan massa kritis di pasar domestik dan berinvestasi di REIT di semua pasar lainnya, atau dengan memusatkan kepemilikan properti di pasar domestik dan berinvestasi di saham dan obligasi di semua pasar lainnya.
Contoh 3: Misalkan sebuah REIT AS melakukan investasi secara internasional. Sebagai bagian dari program investasi real estat globalnya, dan bersemangat untuk meningkatkan pengembalian yang diharapkan dari investasinya, REIT tersebut telah memutuskan untuk meningkatkan alokasinya ke pasar negara berkembang. REIT tersebut sedang mempertimbangkan untuk membeli kompleks perkantoran di Afrika Selatan. Potensi pendapatan bruto dan biaya operasional tahun pertama operasi telah diperkirakan masing-masing sebesar 80 juta rand (R) dan 35 juta rand. Untuk kesederhanaan, anggaplah bahwa jumlah ini diterima pada akhir tahun. Tingkat kehilangan kekosongan sebesar 10% telah diasumsikan. = 43.156.800; CF4 = 46.609.344; dan CF5 = 330.338.092, yang termasuk hasil dari penjualan). IRR yaitu 17,38%, yang lebih besar dari
474 BAGIAN 3: ASET RIIL
EXHIBIT 18.7 Proyeksi Arus Kas Operasi Bersih
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Pendapatan kotor potensial
R80.000.000 R86.400.000 R93.312.000 R100.776.960 R108.839.117
Kerugian kekosongan R8.000.000 R8.640.000 R9.331.200 R10.077.696 R10.883.912
Pendapatan kotor efektif
R72.000.000 R77.760.000 R83.980.800 R90.699.264 R97.955.205
Beban operasional
−R35.000.000 −R37.800.000 −R40.824.000 −R44.089.920 −R47.617.114
Pendapatan operasional bersih
R37.000.000 R39.960.000 R43.156.800 R46.609.344 R50.338.092
Tingkat pengembalian yang dibutuhkan sebesar 13% untuk investasi properti ini. Oleh karena itu, REIT harus berinvestasi dalam proyek ini.
18.4.2 Ringkasan Bentuk Investasi Properti
Di sini kami memberikan ringkasan berbagai jenis investasi ekuitas dan utang yang terkait dengan properti. Bentuk-bentuk investasi ini telah dibahas. Investasi ini sangat illiquid. Biaya transaksi sangat tinggi. Investor harus memenuhi tingkat keahlian dan ukuran tertinggi. Biaya transaksi terutama tinggi untuk investasi internasional.
Investasi terpool dalam investasi real estat langsung mencakup investasi dalam sebuah dana yang membeli properti fisik. Kendaraan investasi ini yaitu kepemilikan dalam kendaraan terpool (yaitu, sebuah dana), yang tidak diperdagangkan secara publik (yaitu, tidak terdaftar). Tergantung pada gaya investasi (yaitu, inti, nilai tambah, atau oportunistik), total imbal hasil dari investasi ini dapat didominasi oleh pendapatan sewa atau apresiasi harga.
Keuntungan: Mereka lebih terdiversifikasi dibandingkan dengan investasi langsung, dan menawarkan lebih banyak likuiditas dibandingkan dengan investasi langsung. Investasi ini bisa lebih kecil dalam ukuran, dan tingkat keahlian yang dibutuhkan jauh lebih rendah. Ini yaitu metode paling umum di mana sebagian besar investor institusional besar berinvestasi secara internasional. Likuidasi. Investasi dapat dilakukan melalui kepemilikan langsung atas pinjaman atau kepemilikan atas kumpulan yang menginvestasikan dalam pinjaman tersebut. Total pengembalian dari investasi ini sepenuhnya didasarkan pada pendapatan bunga yang dihasilkan.
- Kelebihan: Investasi ini memiliki klaim pertama atas properti yang mendukung pinjaman, dan memberikan pendapatan yang stabil selama masa pinjaman tersebut.
- Kekurangan: Investasi ini kurang likuid dibandingkan dengan REIT. Nilai investasi ini memiliki paparan yang lebih besar terhadap suku bunga.
Sekuritas yang didukung hipotek komersial (CMBS) yaitu sekuritas yang didukung oleh kumpulan hipotek. Investasi bisa dilakukan dalam bentuk kepemilikan langsung atas sekuritas ini atau investasi dalam dana yang menginvestasikan dalam sekuritas ini. Pengembalian total dari investasi ini sebagian besar didasarkan pada pendapatan bunga. Namun, selama periode penurunan suku bunga, apresiasi harga juga akan menjadi penting.
- Kelebihan: Sekuritas ini menawarkan berbagai tranche, dengan setiap tranche... , selama periode penurunan spread kredit, apresiasi harga juga akan menjadi penting.
476 BAGIAN 3: ASET NYATA
Kelebihan: Investasi ini memiliki pengembalian yang lebih tinggi dibandingkan dengan CMBS dan hipotek pertama.
Kekurangan: Mereka memiliki eksposur yang lebih besar terhadap risiko kredit dan kurang likuid dibandingkan dengan CMBS.
Utang korporasi dari REIT mewakili sekuritas pendapatan tetap yang diterbitkan oleh REIT dan serupa dengan utang yang diterbitkan oleh perusahaan lain. Investor dapat membelinya secara langsung atau melalui kumpulan modal (yaitu, dana). Total pengembalian dari investasi ini sebagian besar didasarkan pada pendapatan bunga. Namun, selama periode penurunan suku bunga dan spread kredit, apresiasi harga juga akan menjadi penting.
Kelebihan: Investasi ini menawarkan likuiditas yang lebih besar dibandingkan dengan jenis utang real estat lainnya.
Kekurangan: Ini tidak aman dan oleh karena itu memiliki risiko kredit yang lebih besar. Mereka tidak mewakili kepemilikan langsung atau tidak langsung atas aset nyata. Mereka memiliki risiko suku bunga yang lebih besar. Ketidakakuratan dalam memperkirakan volatilitas dan korelasi investasi. Tantangan untuk menginferensikan volatilitas dan korelasi untuk real estat menggunakan data historis meningkatkan ketidakandalan dalam menerapkan teknik manajemen portofolio mutakhir, seperti optimasi rata-rata-varian. Dengan kompleksitas dan tantangan investasi real estat internasional muncul peluang dan potensi untuk keuntungan diversifikasi yang ditingkatkan. Menyesuaikan pengembalian investasi tradisional seperti saham dan obligasi dapat dengan mudah dilakukan menggunakan pendekatan manajemen portofolio pasif, seperti indeksasi. Namun, mengoptimalkan risiko dan pengembalian dari portofolio global yang terdiversifikasi dengan baik dari real estat swasta dan publik dengan karakteristik likuiditas dan perpajakan yang sesuai untuk investasi tertentu memerlukan keahlian dan usaha. Khususnya dalam area tantangan investasi real estat, para profesional investasi dapat memberikan nilai tambah.
BAB 19
Infrastruktur sebagai Investasi
Bab ini menyajikan gambaran umum tentang infrastruktur sebagai investasi dari berbagai perspektif, termasuk berbagai metode klasifikasi, akses, regulasi, dan kinerja.
19.1 ASET INFRASTRUKTUR
Pendapat berbeda mengenai apa yang tergolong sebagai aset infrastruktur suatu negara atau ekonomi. Bagian ini dimulai dengan diskusi tentang bagaimana infrastruktur dapat menjadi... pada [margin EBITDA]).
Mendukung fungsi keseluruhan masyarakat.
19.1.2 Tiga Pendekatan untuk Mengklasifikasikan Sifat Ekonomi Infrastruktur
Aset infrastruktur dapat dikategorikan menggunakan pendekatan yang berbeda. Salah satu pendekatan mengklasifikasikan mereka berdasarkan siapa yang membayar:
Pengguna akhir membayar untuk menggunakan aset. Contoh dari ini yaitu jalan tol, utilitas, dan jaringan komunikasi.
479
480 BAGIAN 3: ASET NYATA
Pemerintah dan pembayar pajak membayar untuk penggunaan aset. Dalam hal ini, aset tersebut sebagian besar atau sepenuhnya gratis untuk pengguna akhir. Contoh dari ini yaitu beberapa sekolah dan rumah sakit, gedung-gedung administratif, dan taman.
Pendekatan lain didasarkan pada apakah harga atau biaya menggunakan aset tersebut diatur:
Penetapan harga yang diatur: Di sebagian besar negara, penetapan harga untuk barang dan jasa penting sangat diatur, dan oleh karena itu perubahan harga harus disetujui oleh entitas publik.
Penetapan harga yang tidak diatur: Ada tren yang berkembang menuju penetapan harga yang tidak diatur untuk tertentu. dalam infrastruktur bergantung pada kelayakan komersial sektor atau subsektor serta kebijakan pemerintah di negara tertentu. Partisipasi sektor swasta dalam infrastruktur ekonomi bergantung pada pemerintah yang menerima pengelolaan aset-aset penting oleh sektor swasta, yang mengenakan biaya kepada warga untuk layanan yang diberikan (seringkali dalam struktur harga yang diatur). Itu juga bergantung pada kecenderungan pelanggan untuk membayar. Misalnya, jalan tol secara historis tidak populer di banyak daerah pemilihan; akibatnya, jalan-jalan baru sering dibangun sebagai PPP "bayaran bayangan", yang berarti bahwa pengemudi tidak membayar biaya tol. Di negara-negara berkembang, pengguna mungkin tidak mampu membayar, sehingga perlu ada dukungan pemerintah. Investasi swasta dalam infrastruktur sosial bergantung pada kemampuan pemerintah untuk membayar sektor swasta untuk layanan tersebut dan dukungan politik pemerintah untuk PPP.
Permintaan akan Aset Infrastruktur
Kinerja masa depan jangka panjang dari Apakah mereka berkelanjutan dalam jangka panjang? Menjembatani kesenjangan investasi infrastruktur akan membutuhkan pendekatan inovatif, baik untuk menemukan pembiayaan tambahan maupun untuk menggunakan infrastruktur dengan lebih efisien dan cerdas melalui teknologi baru, strategi manajemen permintaan, perubahan regulasi, dan perencanaan yang lebih baik.
Jelas, akan ada peluang yang semakin besar bagi sektor swasta untuk berinvestasi dalam proyek infrastruktur di negara maju dan berkembang. Bab ini membahas infrastruktur dari perspektif investasi alternatif. Ini menguraikan alasan untuk berinvestasi dalam infrastruktur negara maju, dan menggambarkan peluang pasar global yang tersegmentasi berdasarkan wilayah geografis. Ini juga membahas isu regulasi dan kebijakan publik serta dampaknya terhadap set peluang investasi. Karakteristik risiko-imbal hasil dan tren perkembangan infrastruktur juga disajikan dengan mempertimbangkan potensi peran infrastruktur dalam portofolio investasi. berkembang pesat dalam beberapa dekade terakhir tanpa adanya peningkatan pajak yang sebanding. Akibatnya, kurangnya investasi di masa lalu, disertai dengan peran pemerintah yang berkurang di banyak negara, menyebabkan ketergantungan yang meningkat pada sektor swasta. Hal ini sedang ditangani melalui privatisasi dan pengalihan proyek-proyek baru. Perubahan regulasi dan struktural di Amerika Utara, Inggris, Eropa barat, dan Australia semakin memicu perubahan ini. Struktur kontrak formal melalui program kemitraan publik-swasta yang aktif serta pergeseran kebijakan menuju proposisi “memaksimalkan nilai untuk uang” menggambarkan perubahan ini. Kemitraan publik-swasta yaitu layanan pemerintah atau bisnis swasta yang didanai dan dioperasikan melalui kemitraan antara sektor pemerintah dan swasta. PPP melibatkan hubungan keuangan dan operasional antara entitas pemerintah dan entitas swasta, di mana entitas swasta menyediakan layanan atau proyek publik dan mengambil alih. Perusahaan yang mengoperasikan infrastruktur nasional untuk berinvestasi dalam peluang infrastruktur. Investasi infrastruktur memiliki profil risiko-imbal hasil yang berbeda dari investasi tradisional. Perbedaan ini bisa menjadi sumber alpha serta alat diversifikasi yang berharga bagi investor. Biasanya, permintaan untuk layanan infrastruktur sebagian besar bersifat tidak elastis dan relatif tidak terpengaruh oleh siklus bisnis, yang mengakibatkan korelasi yang relatif rendah antara imbal hasil infrastruktur dan imbal hasil pasar.
Amerika Serikat, Kanada, Inggris, Eropa Barat, dan Australia berada pada berbagai tahap kematangan dalam hal penerapan kendaraan pembiayaan swasta untuk memenuhi kepentingan publik. Namun, mereka semua memiliki satu kesamaan: bahwa peluang pasar dalam dekade mendatang sangat signifikan.
19.1.4 Pasokan Aset Infrastruktur
Dengan beberapa pengecualian, kurangnya investasi dalam infrastruktur telah menjadi tren sekuler global. Dalam beberapa kasus, biaya ekonomi yang sebenarnya tidak diteruskan kepada... Pekerjaan kebijakan masih perlu dilakukan di sebagian besar negara untuk memperluas keterlibatan sektor swasta dalam infrastruktur, meskipun banyak pemerintah semakin fokus pada pengembangan kebijakan semacam itu. Contohnya, di Amerika Serikat, sejumlah faktor sedang mendorong peningkatan keterlibatan sektor swasta. Ini termasuk (1) kekurangan dana di setiap tingkatan pemerintahan yang disebabkan oleh batasan kenaikan pajak dan utang yang tersedia, (2) penjualan aset infrastruktur yang ada untuk mengumpulkan modal bagi investasi baru, (3) inisiatif untuk mendapatkan manajemen dan keahlian teknis dari sektor swasta untuk meningkatkan efisiensi layanan, (4) pengesahan undang-undang PPP yang menguntungkan oleh pemerintah federal dan negara bagian, dan (5) ketersediaan pembiayaan utang dan ekuitas dari sumber investasi swasta. Infrastruktur sebagai Investasi 483
PPP harus dibedakan dari pembiayaan proyek. Seperti yang disebutkan sebelumnya, PPP yaitu layanan pemerintah atau bisnis swasta yang dibiayai dan dioperasikan melalui kemitraan. pasar untuk investasi swasta dalam infrastruktur publik diperkirakan akan terus tumbuh dalam ukuran, kecanggihan, dan peluang. Para investor swasta mengenali tren ini dan telah mulai mengumpulkan dana infrastruktur yang didedikasikan untuk menangani peluang-peluang ini. Dana infrastruktur ini mengumpulkan modal dari berbagai investor dan memungkinkan penerapan modal ekuitas yang efisien.
19.2 TAHAP, LOKASI, DAN SEKTOR INFRASTRUKTUR
Bagian ini menggambarkan tiga karakteristik penting infrastruktur yang sebagian besar menentukan karakteristik risiko dan imbal hasil: tahap kedewasan, lokasi geografis, dan ruang lingkup sektor. Tiga karakteristik ini dapat digunakan untuk mengklasifikasikan aset infrastruktur secara luas untuk analisis risiko dan imbal hasil dari suatu aset individu atau portofolio.
19.2.1 Tahap Kedewasan
Investasi dalam aset yang sedang dibangun lebih berisiko dibandingkan dengan investasi dalam aset yang telah selesai; investasi dalam aset baru yang telah selesai tanpa sejarah operasional (termasuk usia, karena investor dan pemberi pinjaman semakin peka terhadap isu-isu ini. Berikut yaitu daftar risiko potensial yang kemungkinan muncul di fase greenfield suatu proyek (lihat Af2i dan J.P. Morgan Asset Management 2011):
Risiko desain dan teknologi: Risiko desain mungkin relatif terbatas untuk jenis proyek klasik, tetapi dapat menjadi penting jika teknologi yang belum terbukti akan digunakan.
Risiko konstruksi: Risiko utama di area ini yaitu bahwa biaya akhir mungkin secara signifikan melebihi estimasi awal. Hal ini bisa disebabkan oleh asumsi optimis yang dibuat di awal atau perubahan yang tidak terduga dalam lingkungan ekonomi (misalnya, inflasi yang lebih tinggi dari yang diharapkan atau kurs valuta asing). Tingkat yang lebih tinggi.
Infrastruktur sebagai Investasi 485
EKSHIBIT 19.2 Investasi Infrastruktur: Ekonomi Matang versus Ekonomi Berkembang
Ekonomi Matang Ekonomi Berkembang
Sifat pasar Transfer kepemilikan; kebutuhan sebagian besar terkait dengan pemeliharaan, perbaikan, dan perluasan imbal hasil (yaitu, pendanaan ulang dan efisiensi operasional)
Aset infrastruktur yang belum dibangun; kepemilikan aset yang terfragmentasi menawarkan peluang konsolidasi dan berbagai peluang keluar
Risiko terkait Sistem hukum yang berkembang dan lingkungan yang diatur; imbal hasil moderat pada infrastruktur matang dan non-siklis
Lingkungan hukum dan regulasi yang sedang berkembang; risiko yang dipersepsikan tinggi, memerlukan imbal hasil yang lebih tinggi
Karakteristik operasional Proyek berskala besar umumnya dilakukan melalui tender kompetitif
Kemitraan dengan entitas lokal yang memiliki keahlian industri dan regulasi yang sesuai
Sumber: Af2i dan J.P. Morgan Asset Management (2001).
19.2.2 Lokasi Geografis
Risiko politik dalam Variasi volume kurang berisiko dibandingkan yang terpengaruh oleh variasi. Beberapa perusahaan PPP infrastruktur sosial (misalnya, untuk fasilitas rumah sakit) dapat dibayar oleh pemerintah berdasarkan "ketersediaan"; misalnya, pendapatan tidak tergantung pada penggunaan dan layanan dibayar dengan harga tetap, dengan pengurangan hanya untuk layanan yang buruk. Di mana ada risiko volume, ini dapat diminimalkan oleh sifat layanan (misalnya, penyediaan air ke area tertentu) atau oleh sifat monopolistik dari aset tersebut (misalnya, menjadi satu-satunya bandara untuk sebuah kota besar). Risiko harga dapat diminimalkan oleh regulasi yang secara berkala menentukan harga untuk memberikan pengembalian tertentu pada modal (misalnya, untuk utilitas) atau oleh permintaan dasar (misalnya, untuk jalan tol untuk koridor utama). Sejauh risiko harga dan volume tidak signifikan diminimalkan, aset tersebut mungkin tidak dianggap sebagai infrastruktur untuk tujuan investasi. Misalnya, pembangkit listrik yang menjual listrik ke pasar di harga spot. pertumbuhan ekonomi yang stabil.
19.3.2 Posisi Pasar Monopolis
Lebih sering daripada tidak, aset dan bisnis infrastruktur yaitu monopoli alami dengan hambatan tinggi untuk masuk. Misalnya, anggaplah sebuah bandara yaitu satu-satunya bandara untuk sebuah kota tertentu. Mungkin tidak ekonomis untuk membangun bandara yang bersaing, mungkin sulit untuk mendapatkan persetujuan perencanaan, dan pemerintah mungkin secara eksplisit menjanjikan kepada operator yang ada untuk tidak mengizinkan pengembangan bandara yang bersaing di wilayah tangkapan.
19.3.3 Entitas yang Diatur
Mengingat sifat monopolistik dari aset infrastruktur tersebut, pemerintah (atau lembaga yang didukung pemerintah) biasanya mengatur kegiatan dan penetapan harga mereka untuk mencegah praktik monopoli yang tidak semestinya dan pengembalian ekstra-pasar yang merugikan konsumen. Sebagai entitas yang diatur, mereka sering diwajibkan untuk menjual layanan mereka pada tarif yang disetujui, yang dirancang untuk menghasilkan pendapatan yang cukup untuk membiayai biaya operasional ditambah sejumlah pengembalian modal. Gas, listrik, Sebagai Investasi 487
industri. Akhirnya, tergantung pada ketentuan dari kontrak jangka panjang, harga yang diatur mungkin tidak diizinkan untuk naik cukup cepat untuk mencerminkan peningkatan biaya operasi ketika biaya ini meningkat lebih cepat daripada tingkat inflasi secara keseluruhan.
19.3.4 Pengaturan yang Intensif Modal, Biaya Operasional Rendah
Sementara aset infrastruktur membutuhkan modal yang intensif untuk didirikan (misalnya, bandara, jembatan, dan terowongan), setelah didirikan, mereka umumnya memiliki biaya operasional yang relatif rendah. Ini memberikan margin operasional yang kuat. Atribut ini, ditambah dengan proyeksi masa layanan yang panjang, dapat mendukung tingkat leverage yang tinggi.
19.3.5 Volatilitas Rendah dari Arus Kas Operasional
Dalam kebanyakan kasus, aliran pendapatan investasi infrastruktur relatif stabil dan dapat diprediksi, sering kali berasal dari basis pelanggan terikat atau kontrak jangka panjang, jadwal harga yang diatur, dan kompetisi atau lisensi yang terbatas. Utilitas yaitu salah satu contohnya. Arus kas yang stabil juga dapat membahas berbagai tahap siklus bisnis.
Gambar 19.3 menggambarkan sensitivitas ekonomi umum dari berbagai investasi infrastruktur. Secara umum, jika arus kas dari sebuah investasi diatur secara kontraktual, nilai investasi tersebut cenderung kurang sensitif terhadap perubahan kondisi ekonomi.
19.3.7 Risiko Teknologi
Beberapa aset infrastruktur kurang terpapar pada risiko usangnya teknologi. Untuk infrastruktur greenfield yang bergantung pada teknologi (misalnya, pembangkit listrik), penting untuk memastikan bahwa teknologi yang digunakan telah terbukti atau bahwa risiko kegagalan teknologi telah diminimalkan.
19.3.8 Horizon Jangka Panjang
Aset infrastruktur memiliki umur ekonomi yang panjang dan berguna (seringkali lebih dari 50 tahun), menghasilkan pendapatan yang stabil dengan arus kas yang relatif stabil. Prediktabilitas jangka panjang ini
kenaikan inflasi yang tidak terduga.
Lebih jauh lagi, sejauh mata uang lokal dapat terdepresiasi sebagai respons terhadap inflasi yang lebih tinggi, investor asing akan melihat nilai arus kas yang dikonversi menjadi mata uang mereka sendiri juga menurun.
**Hasil Stabil**
Salah satu konsekuensi dari biaya operasional yang rendah dan arus kas yang stabil yaitu kemampuan bisnis infrastruktur yang matang untuk mendukung hasil dividen yang relatif tinggi, biasanya di angka satu digit menengah hingga tinggi per tahun, bersamaan dengan apresiasi modal yang moderat. Ini kontras dengan investasi ekuitas swasta atau modal ventura, yang berfokus pada pertumbuhan modal untuk sebagian besar pengembalian investasi.
**Korelasi Rendah dengan Kelas Aset Lain**
Bisnis infrastruktur biasanya menunjukkan korelasi rendah dengan kelas aset tradisional. Salah satu alasan untuk korelasi rendah yang tampak ini yaitu bahwa penilaian dapat berdasarkan penilaian, yang mengarah pada pengembalian yang rata-rata. Ketika pengembalian diratakan, volatilitas mereka Hasil dari investasi di sektor-sektor seperti bandara dan pelabuhan (sebagian disebabkan oleh variabilitas pendapatan akibat faktor eksternal).
Karakteristik aset fundamental ini menghasilkan kombinasi unik atribut untuk ekuitas infrastruktur sebagai kelas investasi, yang membuatnya sangat menarik bagi berbagai jenis investor, terutama bagi mereka yang ingin menambahkan investasi yang stabil, menghasilkan pendapatan, dengan jangka waktu panjang ke
.jpg)
