hasil. Investasi treasury, yang merupakan alokasi modal yang tidak terikat untuk produk investasi, dapat digunakan sebagai sumber likuiditas. Untuk mencapai imbal hasil yang lebih tinggi, permintaan aliran kas yang diharapkan (kewajiban) dari dana ekuitas swasta harus dimodelkan dan dicocokkan dengan portofolio treasury yang terdiri dari aset dengan jatuh tempo yang sama tetapi yang juga diharapkan menghasilkan imbal hasil melebihi instrumen jangka pendek. Karena ketidakpastian yang melekat terkait dengan waktu dan jumlah, struktur jatuh tempo tertentu dari aset treasury hanya dapat berfungsi sebagai kecocokan perkiraan dengan panggilan modal dana.
3. Realisasi investasi lain. Dengan..." pasar sekunder di mana investasi dana yang berpengalaman dapat dilikuidasi. Oleh karena itu, penjualan saham kekorban pembunuhan an terbatas, di mana penjualan saham dalam kekorban pembunuhan an terjadi di pasar sekunder, dapat menjadi sumber likuiditas. Namun, realisasi saham kekorban pembunuhan an terbatas dalam upaya untuk meningkatkan likuiditas yaitu masalah, karena dibutuhkan waktu yang cukup lama untuk mengidentifikasi pembeli dan menegosiasikan transaksi, yang mungkin terjadi pada harga yang berbeda dari NAV dana.
5. Distribusi dari dana ekuitas swasta. Rencana reinvestasi harus dibuat yang mempertimbangkan ketidakpastian yang melekat pada waktu dan besaran distribusi dari dana ekuitas swasta. Karena investasi dalam dana PE bersifat spekulatif dan memerlukan komitmen jangka panjang, tidak ada kepastian mengenai waktu dan jumlah distribusi. Ada juga kemungkinan bahwa sebagian dari pengembalian diterima sebagai distribusi dalam bentuk sekuritas terbatas yang dapat dipasarkan. Oleh karena itu, reinvestasi Here is
**PITAL**
Manajer program hanya boleh diberikan sumber daya yang diperlukan untuk berinvestasi dalam dana ekuitas swasta. Jika buffer likuiditas besar direncanakan, target pengembalian program ini mengharuskan bahwa modal yang belum ditarik dikelola untuk mempertahankan likuiditas sekaligus mengurangi biaya peluang dari investasi pada aset dengan pengembalian yang lebih rendah.
Untuk meminimalkan jumlah modal yang tidak terpakai di tangan dana, penarikan sebaiknya dilakukan secara tepat waktu atau mungkin juga berbasis langganan, dan strategi overcommitment harus diikuti (lihat bagian 13.7). Dalam situasi di mana posisi besar dari modal yang belum ditarik tidak dapat dihindari, pengembalian dapat ditingkatkan dengan memaksimalkan eksposur baik ke obligasi jangka panjang, yang memerlukan prediktabilitas dan perencanaan, atau ke kelas aset lain yang memberikan hasil lebih tinggi. Untuk tujuan ini, beberapa penulis telah menyarankan ekuitas publik
Manajemen modal yang belum ditarik sebaiknya diserahkan kepada korban pembunuhan terbatas, yang akan menentukan jika... Tingkat komitmen yang belum ditarik untuk membiayai investasi tetapi juga pada laju dan waktu penarikan dan distribusi. Manajemen yang efektif dari program ekuitas swasta memerlukan penilaian yang cukup akurat tentang pola arus kas masa depan dari dana individu untuk memungkinkan pengaturan komitmen dan keseimbangan portofolio. Memaksimalkan pengembalian atas komitmen yang belum ditarik sering kali memerlukan pengambilan posisi di aset dengan likuiditas terbatas. Proses ini perlu dimulai sedini mungkin, karena realisasi yang menguntungkan dari posisi semacam itu mungkin memerlukan waktu. Oleh karena itu, pendirian manajemen kas yang efisien juga sangat bergantung pada metodologi proyeksi dan perencanaan.
Model proyeksi seharusnya tidak terlalu rumit. Mereka seharusnya masuk akal secara teoritis, dan mampu menggabungkan serta merespons pengalaman dan penilaian arus kas aktual. Model-model semacam itu juga harus mampu menganalisis dampak portofolio dari variasi pengembalian. Here is the translation of your text
vel
keahlian yang diperoleh melalui pengalaman industri sangat bermanfaat dalam
menginterpretasikan informasi empiris dan yang diamati secara akurat, terutama dalam
lingkungan yang tidak transparan seperti ekuitas swasta, di mana sering kali hanya tersedia sedikit titik data.
3. Data dana. Data mengenai penarikan (drawdown) dan distribusi aktual menjadi dasar untuk
penilaian investasi dana ekuitas swasta individu (memantau input
terkait penarikan dan distribusi aktual). Selain itu, pemantauan kualitas
portofolio dana ekuitas swasta juga relevan; misalnya, meskipun penghapusan (write-offs) tidak secara langsung relevan terhadap arus kas, mereka dapat mengurangi kebutuhan pendanaan lebih lanjut.
4. Model. Proyeksi dihasilkan dengan bantuan berbagai model. Secara umum,
akurasi prediksi lebih tinggi untuk program yang sudah matang dibandingkan dengan program
yang berada di tahun-tahun awalnya, suatu fakta yang disebabkan oleh data yang lebih baik dan lebih lengkap tersedia, ditambah dengan keberuntungan jangka pendek yang berperan lebih kecil. Dikenal sebagai serangkaian ramalan, tetapi baik konstruksi maupun maksudnya lebih kompleks. Mereka bertujuan untuk menggambarkan berbagai lingkungan berdasarkan perubahan yang mungkin terjadi dalam tren saat ini.
Ada perbedaan signifikan antara skenario dan ramalan. Diperkirakan, ramalan yaitu usaha untuk memprediksi masa depan, sedangkan skenario bertujuan untuk memungkinkan pengambilan keputusan yang lebih baik mengenai masa depan. Tentu saja, perbedaan ini tidak sejelas itu, seperti yang digambarkan dalam Pameran 13.2, dan biasanya alat proyeksi menggabungkan elemen dari semua pendekatan ini.
13.6.1 Mendasarkan Proyeksi Model pada Perkiraan
Mengestimasi yaitu membentuk opini berdasarkan data yang tidak sempurna, perbandingan, atau pengalaman. Karena statistik memiliki nilai yang lebih rendah dalam jangka pendek (atau untuk satu posisi), teknik estimasi dapat lebih bermakna daripada ramalan. Estimasi dapat diterapkan pada komitmen baru dalam dana ekuitas swasta yang akan ditandatangani dalam beberapa bulan ke depan dan pada peristiwa likuiditas di masa depan yang dekat dalam ekuitas swasta. untuk tujuan jangka panjang
cenderung memakan waktu yang cukup lama dan intensif informasi, yang mengakibatkan biaya yang signifikan yang tidak dapat selalu dibenarkan untuk proyeksi portofolio klasik; namun, hal ini mungkin sesuai dalam kasus transaksi sekunder, di mana manfaat yang lebih tinggi dapat diharapkan.
Manajemen Likuiditas 333
Arus Kas
Tanggal
pt;med pt;max
pa;min
p
t;min
pa;max
p
a;med
Arus Kas
Jumlah
PAMERAN 13.3 Matriks Estimasi Arus Kas, Tanggal, dan Probabilitas
Sumber: haunted graves dan Meyer (2007).
13.6.1.1 Contoh Teknik Estimasi Distribusi dari dana ekuitas swasta kepada investor mereka lebih sensitif terhadap informasi dan perubahan jangka pendek. Estimasi dapat ditingkatkan secara signifikan melalui interaksi yang lebih dekat dengan korban pembunuhan umum dan dengan menggabungkan penilaian.
Sejumlah perusahaan telah mengembangkan model arus kas dengan tujuan untuk menghasilkan proyeksi yang paling akurat dari aliran modal bersih dari dana yang dikelola kepada investor sebagai Dalam hal ini, tidak ada probabilitas yang akan diberikan pada tanggal terbaru. Pendekatan ini memerlukan komentar berikut:
- Akurasi proyeksi model bergantung pada estimasi untuk harga dan tanggal keluaran portofolio dan, oleh karena itu, terpengaruh oleh ketidakpastian kondisi pasar dan sentimen pembeli.
- Estimasi nilai dan tanggal keluaran yaitu variabel yang tidak pasti. Karena nilai didasarkan pada metode penilaian yang telah ditetapkan, estimasi nilai keluaran cenderung lebih akurat daripada estimasi tanggal keluaran. Misalnya, suatu kelipatan dari metrik akuntansi tertentu mungkin memberikan estimasi nilai yang relatif akurat, tetapi tidak ada model yang telah ditetapkan untuk memperkirakan waktu keluaran.
Tanggal keluaran harus ditentukan menggunakan metode estimasi yang hanya mencakup rentang waktu yang singkat. Secara umum, setelah lebih dari satu tahun, estimasi berhenti menjadi relevan, dan teknik peramalan menjadi lebih penting.
Seorang korban pembunuhan terbatas perlu mengatasi hambatan signifikan untuk... Penilaian tentang kematangan dana dan kondisi keluar saat ini.
Jumlah estimasi dapat menjadi cukup signifikan, bahkan untuk portofolio kecil.
Kombinasi dari tiga nilai keluar dan tiga tanggal menghasilkan sembilan hasil yang mungkin untuk setiap perusahaan portofolio ekuitas swasta. Menggabungkan hanya 10 perusahaan seperti itu, dengan masing-masing memiliki tiga estimasi input yang mungkin (minimum, median, maksimum) untuk baik nilai keluar dan tanggal, ke dalam satu dana ekuitas swasta akan menghasilkan (3 × 3)10 = 3,5 miliar kombinasi hasil keluar potensial yang berbeda untuk dianalisis.
Ketika mengagregasi estimasi ke dalam proyeksi, struktur dana ekuitas swasta juga relevan. Misalnya, pengembalian yang diutamakan (atau tingkat hambatan) dapat sangat mendistorsi arus kas kepada korban pembunuhan terbatas. Dengan catch-up 100%, setelah korban pembunuhan terbatas mendapatkan pengembalian yang diutamakan, mereka berhenti membagikan realisasi baru lebih lanjut hingga korban pembunuhan umum telah mendapatkan kembali sepenuhnya.
13.6.1.2 Simulasi Monte Carlo dan Estimasi Monte Carlo Masukan manajer dianggap sebagai distribusi kontinu. Estimasi rata-ratanya diambil, dan distribusi normal diasumsikan baik untuk nilai maupun waktu, dengan deviasi standar yang ditetapkan untuk nilai keluar dan waktu keluar. Parameter yang digunakan dapat berdasarkan bukti historis dan kontemporer untuk dana serupa.
Alternatif ketiga yang digunakan yaitu distribusi probabilitas non-normal yang dibuat secara adhoc, mengikuti bentuk kurva yang didefinisikan oleh tiga nilai keluar dan/atau waktu dan probabilitas terkait. Di sini, setiap kesepakatan dapat memiliki kurva yang berbeda. Jika diterapkan secara konsisten, ini, meskipun sederhana, dapat sangat berguna dalam mengevaluasi pola arus kas yang mungkin terjadi dalam jangka waktu pendek.
Masalah Implementasi Menggunakan Estimasi Untuk estimasi jangka pendek dalam pendekatan bottom-up, dana ekuitas swasta dan perusahaan portofolio mereka dianalisis secara mendetail. Analisis bottom-up yang menyeluruh yaitu proses yang memakan sumber daya. Dana di segmen pasar yang relatif tidak aktif
Sebagai titik awal untuk mempersempit populasi menjadi daftar dana yang bermakna untuk dianalisis, analisis dari bawah ke atas semestinya digabungkan dengan pandangan makro yang mempertimbangkan berbagai gaya investasi dana ekuitas swasta, orientasi geografis, usia, industri, dan tahap-tahapnya. Untuk bagian portofolio yang relatif idle, teknik-teknik sederhana seperti “ramalan kuartal berikutnya sama dengan arus kas aktual kuartal lalu,” dalam kombinasi dengan ramalan jangka menengah, dapat diterapkan.
Meskipun teknik estimasi terkadang kurang akurat, mereka yaitu alat yang tidak tergantikan untuk mengantisipasi kekurangan likuiditas dan berfungsi sebagai sistem peringatan dini untuk mengawasi batasan. Sementara semua investasi harus dipantau dengan cermat, untuk kelas aset yang tidak likuid seperti ekuitas swasta, sangat penting untuk terus memantau perkembangan dan memulai perubahan sedini mungkin.
13.6.2 Membangun Model Proyek Penyesuaian aliran kas untuk perbedaan ukuran dana. Misalnya, ekstrapolasi linier akan menunjukkan bagaimana aliran kas akan berubah sebanding dengan perubahan ukuran dana. Penarikan dana cenderung mengikuti jadwal yang cukup dapat diprediksi tetapi menunjukkan perbedaan mencolok antara lingkungan investasi. Batasan, seperti ketidaklengkapan perpustakaan aliran kas dan ketidaktersediaan data secara umum, menimbulkan pembatasan. Salah satu alternatif yaitu menggunakan indeks pasar publik sebagai bagian dari model ekonometrik. Pasar ekuitas perusahaan kecil umumnya berfungsi sebagai alat keluar utama untuk investasi ekuitas swasta, baik melalui IPO atau melalui penilaian perusahaan dalam kasus merger dan akuisisi. Agar memiliki nilai prediktif, perkiraan ekonometrik perlu mempertimbangkan beberapa variabel penjelas; oleh karena itu, mereka membawa risiko model yang signifikan, yang semakin diperburuk oleh rendahnya ketersediaan dan kualitas data ekuitas swasta. Oleh karena itu, tinjauan dan validasi input yang berkelanjutan diperlukan. Dalam jangka pendek, kebanyakan orang cenderung untuk memperkirakan atau meramalkan, sementara perencanaan jangka panjang bergantung pada skenario tentang keadaan ekonomi. Skenario yaitu seperangkat masa depan yang cukup masuk akal tetapi secara struktural berbeda, yang merupakan alat berguna untuk menetapkan arah di tengah ketidakpastian.
Skenario dapat berupa pendapat terisolasi individu atau dapat didiskusikan dalam kelompok. Pendekatan ini dibangun di atas asumsi bahwa beberapa orang dapat lebih ahli daripada yang lain dalam memprediksi apa yang akan terjadi atau dalam mengecualikan apa yang tidak akan terjadi. Keahlian ini didasarkan pada pengalaman, akses ke informasi istimewa, atau kemampuan unik untuk mengasimilasi informasi dari berbagai sumber. Skenario jangka panjang sering kali abstrak dan disederhanakan, dan tidak mempertimbangkan tingkat detail yang sama seperti ramalan. Akibatnya, hasilnya kurang komprehensif dan sering kali tidak dapat membedakan antara sifat aliran kas. Asumsi yang mendasari skenario perlu diperhatikan. Here is
Komitmen (yang merupakan investasi tetap) ditarik sesuai kebutuhan (yaitu, dengan basis tepat waktu). Realisasi didistribusikan sesegera mungkin. Selama masa hidup suatu dana, aliran kas bersih (serta eksposur pasar, yang sering diukur dengan NAV) tidak akan setinggi komitmen awal. Waktu dan ukuran aliran kas ke dan dari satu dana ekuitas swasta tidak diketahui sampai diumumkan. Namun, untuk program investasi dana ekuitas swasta yang terdiversifikasi, mereka mengikuti pola yang dapat diprediksi dan dapat diperkirakan, diramalkan, atau direncanakan dengan dapat diandalkan.
Idealnya, para investor harus mencari cara untuk meminimalkan biaya kesempatan dari sumber daya yang tidak produktif yang dialokasikan untuk ekuitas swasta. Di satu sisi, jeda waktu antara komitmen dan investasi yang sebenarnya dapat tercermin dalam profil jatuh tempo investasi perbendaharaan untuk memberikan beberapa basis poin tambahan dari pengembalian. Di sisi lain, korban pembunuhan terbatas dapat menerapkan strategi overcommitment di mana lebih dari sumber daya yang tersedia. Seorang investor yang ingin menginvestasikan $150 juta dalam ekuitas swasta berkomitmen untuk investasi yang melebihi $150 juta sebesar $50 juta. Apa rasio over-commitment investor ini ?
Rasio over-commitment akan didasarkan pada jumlah total komitmen ($200 juta) di pembilang, bukan hanya kelebihannya, menggunakan Persamaan 13.2:
Rasio Over-commitment = $200 juta / $150 juta = 1,33, atau 133%
Rasio over-commitment dapat ditentukan berdasarkan data empiris. Dengan asumsi bahwa, rata-rata, tidak lebih dari 70% dari komitmen yang sebenarnya dipanggil, tingkat over-commitment sekitar 140% akan dimungkinkan. Investor hipotetik dengan rasio over-commitment 140% yang mempertahankan alokasi aset strategis sebesar 10% untuk ekuitas swasta akan menandatangani komitmen untuk investasi ekuitas swasta sebesar 14% dari dana (140% × 10% = 14%). Namun, kenyataannya bisa sangat berbeda, dan fluktuasi besar di sekitar rata-rata dapat diamati, terutama selama beberapa pasar yang terlalu panas. Portofolio korban pembunuhan terbatas seharusnya dikelola secara terdiversifikasi di beberapa tahun vintaj. Ketika distribusi mulai terjadi, secara teoritis mereka melengkapi sumber daya yang tersedia untuk dibelanjakan pada panggilan modal baru. Jika tidak ada diversifikasi tahun vintaj yang ekstrem, semua dana ekuitas swasta mencapai tingkat investasi maksimum mereka secara bersamaan. Tabel 13.4 menunjukkan data simulasi tentang persentase komitmen yang dialokasikan di setiap tahun. Kita dapat melihat bahwa jika portofolio hanya terdiri dari satu tahun vintaj, persentase alokasi akan berfluktuasi lebih banyak dibandingkan jika portofolio terdiri dari dua tahun vintaj. Selain itu, manfaat diversifikasi akan lebih besar jika portofolio terdiri dari dua tahun vintaj yang jauh terpaut (misalnya, portofolio yang terdiri dari tahun vintaj 1 dan 5). Pelajaran yang dapat diambil yaitu bahwa diversifikasi di antara tahun vintaj sangat penting untuk strategi overcommitment.
Karena komitmen bersifat pasti dan ekuitas swasta yaitu aset jangka panjang yang tidak likuid, strategi yang terlalu agresif... Investasi dalam ekuitas swasta memiliki banyak kesamaan dengan pembuatan anggur. Dalam pembicaraan tentang anggur, beberapa penulis berpendapat bahwa hanya peradaban yang mengkonsumsi anggur yang selamat ketika kualitas air secara umum menurun, seperti yang sering terjadi. Demikian pula, kami percaya bahwa ketika kelas aset tradisional menghadapi kondisi pasar yang turbulen, investor yang telah berinvestasi dalam ekuitas swasta (khususnya modal ventura) dan yang telah menggunakan pendekatan serta alat yang dibahas dalam materi ini akan lebih siap untuk menghadapi turbulensi ini.
Dalam ekuitas swasta, beberapa mengklaim telah menemukan cara untuk dengan cepat menghasilkan imbal hasil di atas pasar, tetapi kami tetap skeptis. Seperti halnya dalam pembuatan anggur, serangkaian rintangan harus diatasi, dan jika seseorang menyerah, usaha ini mungkin tidak akan membuahkan hasil. Tidak dapat dipungkiri, beberapa tahun panen akan menjadi bencana. Namun, sebuah gudang anggur yang terisi dengan baik dapat membantu kita bertahan di masa-masa sulit ini, dan akhirnya hasil panen yang spektakuler mungkin membuat usaha ini sepadan. Untuk alasan ini, seseorang tidak dapat beralih ke... Maaf, dan manajemen kuantitatif.
5. Lihat haunted graves dan Meyer (2007). Model serupa disediakan oleh Baring Private Equity Partners, Capital Dynamics, eFront, dan lainnya.
6. Wolfram MathWorld.
7. Contoh: Schroder Private Equity Fund of Funds (terdaftar di bursa saham Dublin), rasio overcommitment 130%; VCH Best-of-VC, rasio overcommitment 140%. Hewitt Investment Group merekomendasikan rasio overcommitment sebesar 125% hingga 135% (lihat Schwartzman 2002).
8. Lihat Schaechterle (2000): “Analisis data statistik dari dana Venture Economics yang berinvestasi di private equity memiliki level puncak 65%, menyisakan sisa modal yang dikomitmenkan oleh investor untuk diinvestasikan dalam investasi jangka pendek. Biaya peluang yang dihasilkan mengurangi kinerja keseluruhan alokasi private equity seorang investor sekitar sepertiga.”
9. Sebuah studi kasus nyata dalam haunted graves dan Meyer (2007, bab 4) lebih lanjut menyoroti bahaya overcommitment dan seharusnya berfungsi sebagai peringatan bahwa mengandalkan sepenuhnya f Manajemen Portofolio 28 (2): 90–100.
Wietlisbach, U. 2002. “Manajemen Dana Ekuitas Swasta-Fund-of-Funds: Sebuah Pendekatan Strategis.”
AltAssets, London, Juni.
Forum Ekonomi Dunia. 2011. “Masa Depan Investasi Jangka Panjang.” Forum Ekonomi Dunia.
BAGIAN
3
Aset Riil
BAB 14
Properti sebagai Investasi
P roperti telah menjadi bagian yang sangat besar dan penting dari kekayaan selama ribuan tahun. Bahkan baru-baru ini, satu abad yang lalu, properti mendominasi portofolio institusi dan diklasifikasikan sebagai aset. Selama beberapa dekade terakhir, keunggulan properti telah tergeser oleh meningkatnya pentingnya aset tak berwujud. Namun, properti tetap menjadi bagian yang berharga dari setiap portofolio yang terdiversifikasi dengan baik.
Transisi properti dari mendominasi investasi berkualitas institusi tradisional menjadi investasi alternatif mengangkat isu penting dalam hal bagaimana mengevaluasi properti secara proaktif. Bab ini memberikan gambaran umum tentang atribut, alokasi aset, Here is
**Portofolio:**
1. Potensinya untuk menawarkan imbal hasil absolut
2. Potensinya untuk melindungi dari inflasi yang tidak terduga
3. Potensinya untuk memberikan diversifikasi terhadap saham dan obligasi
4. Potensinya untuk menyediakan arus kas yang stabil
5. Potensinya untuk memberikan keuntungan pajak penghasilan
Potensi keuntungan ini, yang tiga pertama terkait dengan risiko portofolio, tidak selalu datang tanpa biaya. Secara khusus, sejauh pasar bersifat kompetitif dan efisien, harga pasar properti real estat cenderung menyesuaikan, sehingga setiap keuntungan relatif dari real estat akan diimbangi oleh pengembalian yang diharapkan lebih rendah.
Daftar potensi keuntungan dari investasi real estat ini tidaklah komprehensif. Misalnya, motivasi lain yaitu untuk memiliki semua atau sebagian dari properti trofi yang menawarkan pengakuan nama, prestise, potensi pemasaran, dan reputasi yang lebih baik bagi pemilik (misalnya, properti kantor berkualitas tinggi yang besar di lokasi yang menonjol). Sure,
"Ketidakjelasan kepemilikan langsung. Ketidakseragaman menggambarkan situasi di mana aset tidak dapat dengan mudah dan murah dibeli dan dijual dalam ukuran atau kuantitas yang memenuhi preferensi baik pembeli maupun penjual. Saham terdaftar dari perusahaan besar tidak memiliki ketidakseragaman, karena pembelian dan penjualan dapat dengan mudah dilakukan dalam ukuran yang diinginkan dengan mengubah jumlah saham dalam transaksi. Kepemilikan properti real estat secara langsung mungkin sulit untuk diperdagangkan dalam ukuran atau kuantitas yang diinginkan oleh peserta pasar. Sementara pertumbuhan dalam investasi real estat trust (REITs) dan beberapa kendaraan investasi real estat alternatif telah menghasilkan peluang investasi yang dapat dibagi pada tingkat kepemilikan tidak langsung, investor di tingkat properti tunggal masih dihadapkan pada pilihan antara membeli seluruh aset atau tidak membelinya. Sifat indivisible yang melekat pada aset real estat individu mengarah pada masalah terkait dengan biaya unit yang tinggi (yaitu, ukuran investasi yang besar) dan relatif tinggi." Investasi, pemahaman yang mengarah pada dua hasil penting. Pertama, pemahaman yang lebih baik tentang luasnya peluang investasi real estate membantu memperbaiki keputusan pelaksana alokasi aset tentang seberapa banyak modal yang akan dialokasikan untuk real estate. Kedua, pemahaman yang lebih nuansa tentang kategori-kategori berbeda dari real estate memfasilitasi keputusan tentang bagaimana mengalokasikan dana dalam portofolio real estate.
14.2.1 Heterogenitas dalam Subkategori
Tidak hanya real estate bersifat heterogen antar subkategori, tetapi juga bisa sangat heterogen di dalam subkategori ini . Meskipun pengkategorian dan pengelompokan subkategori real estate dapat berfungsi dengan baik dalam alokasi aset dan analisis, perlu hati-hati diambil untuk menghindari pengembangan pandangan yang terlalu sederhana tentang real estate. Meskipun aset dalam berbagai kategori dan subkategori real estate biasanya memiliki karakteristik umum, mungkin ada kasus di mana terdapat perbedaan yang sangat besar dalam sifat ekonominya. Berikut yaitu terjemahan teks ke dalam bahasa :
"Bangunan ini kosong. Kedua gedung terletak di area geografis dengan ekonomi yang sangat terkait dengan harga minyak. Nilai aset real estat kosong ini akan sangat peka terhadap penawaran dan permintaan ruang kantor di pasar real estat lokal. Oleh karena itu, nilai properti ini akan dipengaruhi oleh kekuatan yang memengaruhi ekonomi daerah—dalam hal ini, harga minyak. Nilai properti yang kosong ini mungkin berperilaku lebih seperti harga ekuitas secara umum dan seperti harga saham minyak secara khusus. Namun, jika gedung ini mulai menarik penyewa dengan kontrak sewa jangka panjang yang tidak dapat dibatalkan, sifat ekonomi fundamental properti dapat beralih dari yang lebih menyerupai saham minyak menjadi lebih menyerupai obligasi korporasi. (Nilai gedung pertama akan semakin dipengaruhi oleh perbedaan dalam fundamental pasar lokal relatif terhadap apa yang diimplikasikan oleh syarat sewa saat ini seiring dengan mendekatnya tanggal jatuh tempo.) Contoh ini menunjukkan bahwa aset dalam jenis real estat tertentu..." ss yaitu alokasi aset top-down. Bagian 14.3 memberikan banyak perbedaan yang dapat digunakan untuk menempatkan properti ke dalam kategori yang berbeda.
Misalnya, seorang pengalokasi aset biasanya akan memperhatikan imbal hasil, risiko, likuiditas, dan bahkan implikasi pajak dari portofolio secara keseluruhan. Dalam kasus likuiditas, seorang pengalokasi aset top-down memperhitungkan kekhawatiran mengenai likuiditas saat memilih bobot portofolio, bersama dengan preferensi untuk imbal hasil yang lebih tinggi dan persepsi lain terkait bagaimana setiap kategori mendukung tujuan portofolio secara keseluruhan. Oleh karena itu, dalam mempertimbangkan likuiditas, seorang pengalokasi aset top-down murni akan menentukan bobot untuk setiap kategori, sebagian berdasarkan analisis likuiditas dari setiap kategori properti dan sejauh mana likuiditas yang buruk menawarkan premi risiko relatif terhadap kebutuhan likuiditas portofolio. Oleh karena itu, jika kebijakan investasi pengalokasi aset mengharuskan bahwa bagian portofolio yang tidak likuid tidak boleh melebihi batas tertentu. Here is
-fasilitas perawatan, fasilitas penyimpanan mandiri, dan hotel) dan
berdasarkan jenis manajemen investasi (internal vs. eksternal, aktif vs. indeks). Selain itu,
kategori lain juga dapat digunakan, bersama dengan perincian yang lebih besar tentang tingkat
detail (misalnya, internasional vs. domestik dapat dibedakan menjadi perbedaan yang lebih halus berdasarkan profil geografis atau tren demografis).
14.2.3 Alokasi Aset Bottom-Up
Alokasi aset bottom-up mengacu pada penekanan pada daya tarik relatif dari peluang investasi individu sebagai faktor pendorong utama dalam proses alokasi aset. Analisis yang mendasarinya umumnya didukung oleh analisis fundamental yang ketat. Pengalokasi aset dapat menentukan bahwa beberapa subkategori real estat, properti tertentu, atau manajer real estat yang diperdagangkan secara publik menawarkan peluang investasi yang sangat menarik, sedangkan kategori lain, properti, atau karakteristik portofolio manajer kurang menarik. Sejauh mana hal ini tujuan portofolio dan analisis makro, sementara alokasi dalam subkategori biasanya dipandu oleh persepsi penyedia alokasi terhadap peluang yang tersedia.
14.3 KATEGORI REAL STATUM
Bagian ini menjelaskan karakteristik utama berbagai aset real estat, dimulai dengan empat kategori yang sangat umum yang dapat digunakan untuk membedakan real estat:
1. Ekuitas versus utang
2. Domestik versus internasional
3. Residensial versus komersial
4. Swasta versus publik
348 BAGIAN 3: ASET HASIL
Setiap kategori ini akan dibahas secara singkat dalam empat bagian berikutnya, diikuti dengan diskusi tentang metode lain untuk mengategorikan real estat.
14.3.1 Ekuitas versus Utang
Metode tradisional untuk membedakan antara klaim ekuitas dan klaim utang yaitu dengan menggunakan perbedaan hukum antara klaim residual dan klaim tetap. Hipotek yaitu instrumen utang yang dijamin dengan real estat, dan utang real estat biasanya didefinisikan mencakup semua hipotek. Namun, perlu dicatat, Here is the translation of the given text
"Diligensi, likuiditas
kekhawatiran, risiko politik (terutama di pasar berkembang), manajemen risiko eksposur mata uang asing, dan perbedaan perpajakan. Untuk alasan ini, sebagian besar investasi real estat internasional dilakukan melalui saham perusahaan properti terdaftar (LPC), termasuk REIT, di negara asing. Munculnya produk derivatif yang terkait dengan investasi real estat di negara atau wilayah tertentu yaitu peluang potensial yang penting untuk memanfaatkan manfaat diversifikasi internasional tanpa tantangan investasi internasional langsung.
Sejauh mana investasi internasional yang tepat bergantung pada lokasi pengalokasi aset. Pengalokasi aset di Inggris atau pengalokasi aset di negara lain dengan ekonomi yang sangat besar mungkin dapat mencapai tingkat diversifikasi yang moderat tanpa investasi real estat asing. Namun, pengalokasi aset di negara dengan ekonomi kecil atau berkembang mungkin mengalami tingkat yang tinggi..."
(Note: The text is cut off at the end; if you have additional text, please provide it for complete translation.)
.jpg)
